Los créditos UVAs cada vez más lejanos: exigen ingresos por casi $50 mil

Desde la puesta en marcha de los créditos hipotecarios en UVA "se endurecieron fuertemente las condiciones de acceso", ya que la tasa aumentó "de 3,5% a 6,5%", mientras el ingreso mínimo necesario "se incrementó 165%", estimó un informe privado. Esto explica por qué el otorgamiento de estos créditos, que fueron un verdadero boom durante el 2017 y el inicio de 2018, están en caída libre.

"Actualmente, para acceder a un hipotecario en UVA de U$S80.000 se debe contar con un ingreso de al menos $47.147 por grupo familiar, si se considera el pago futuro de una cuota equivalente como máximo del 30% del ingreso", señaló el sondeo del Centro de Economía Política Argentina (CEPA).

Es por esto que desde la implementación de los créditos UVA, "se endurecieron fuertemente las condiciones de acceso".

El estudio argumenta que "la tasa mínima que cobran los bancos, en este caso el Banco Nación, aumentó de 3,5% a 6,5%, y el ingreso mínimo necesario requerido para el otorgamiento de un crédito se incrementó 165%".

El estudio del CEPA indicó que si se toma en cuenta ese monto el crédito de US$ 80.000 bajo la modalidad UVA acordado en abril de 2016 en el Banco Nación con una duración a 30 años, con una tasa del 3,5%, "la cuota pasó de $8.613 en abril de 2018 a $9.543 a agosto 2018".

"Se trata de un incremento de $930 en la cuota, que representa 10,8% de aumento", calculó y afirmó que "si la comparación se efectúa respecto de la cuota inicial fijada en abril 2016, que era de $5.353, el aumento asciende a $4.191 adicionales, esto es un 78,41% más".

Remarcó que esas estimaciones "no incluyen el efecto de los incrementos inflacionarios que se observarán en los meses subsiguientes, desde septiembre hasta fin de 2018".

Puntualizó que si se consideran las expectativas de inflación relevadas por el Banco Central, la cuota del crédito "se incrementará respecto de agosto en más de $1.400 para diciembre de 2018, al llegar a $11.003".

También sostuvo que se trata de "un incremento adicional de 12,7% para los cuatro meses que restan del año".

"El monto adeudado, habrá alcanzado en diciembre de 2018 los $2.321.235, más de $200.000 adicionales", advirtió.

El CEPA evaluó que "la alta volatilidad de la cotización del dólar desde el inicio de la corrida cambiaria, y la aparejada incertidumbre que conlleva, parecen ser un factor de peso en la brusca desaceleración del otorgamiento de nuevos créditos hipotecarios UVA".

Un sueño cada vez más lejano

El sueño de la casa propia es un objetivo en el que millones de argentinos tienen la vista puesta, pero que en estos tiempos de incertidumbre y volatilidad cambiaria muy pocos pueden alcanzar.

Una de las medidas anunciadas durante el comienzo de la gestión de Mauricio Macri como Presidente fue el lanzamiento de los créditos hipotecarios UVA con plazos de hasta 30 años, lo cual fue celebrado, mayoritariamente, por la clase media.

Esa herramienta permitió darle impulso al mercado inmobiliario y a la construcción durante 2016 y 2017.

Sin embargo, las dificultades económicas que marcan el 2018 paralizaron casi por completo esos rubros y pincharon el anhelo de muchos argentinos.

Quien suscribe estas líneas vivió (o mejor dicho "sufrió) en carne propia la odisea de convertirse en dueño en medio de la volatilidad cambiaria y el fuerte rebrote inflacionario.

La historia se repite pero puede ejemplificarse con un caso. En abril, una familia llevó a cabo la presentación de toda la documentación que un banco privado requería para iniciar con la tramitación de un préstamo hipotecario UVA para adquirir una propiedad valuada en U$S125.000.

La entidad financiera rápidamente aprobó todo y autorizó un crédito por 1.600.000 pesos.

La propiedad, en excelente estado y buena ubicación, costaba 125.000 dólares: con el dólar a 20,50 para esa fecha, ese monto equivalía a 2.562.500 pesos. Es decir, que para concretar la operación se necesitaban 962.500 pesos, además del crédito.

Lebacs, Letes y bonos en dólares fueron algunos de los instrumentos financieros que venía implementando esta pareja de jóvenes de clase media para hacer rendir los ahorros con el objetivo de llegar con el dinero a comprar la “casa propia”.

Sin embargo, pocos días después de que el banco empezara a hacer los primeros pasos del crédito (tasación y designación de la escribanía), la cotización de la divisa norteamericana empezó a subir.

En un intento de organizarse y prever, la planilla de Excel recibió los datos y un valor estimativo a futuro del dólar: se sumaban los ahorros con el crédito hipotecario y se restaba el valor de la casa, dando así el monto que restaba conseguir para concretar la operación.

Para estar un poco holgados con el dinero, la pareja analizó la situación: si entre diciembre y abril el dólar había subido alrededor de 2 pesos, en los tres o cuatro meses que tardarían los pasos legales la cotización del billete verde no tendría que llegar a más de 24.

Por eso, estos jóvenes plantearon un escenario de un dólar a 30, para no depender de un centavo más o menos en la cotización de la divisa norteamericana.

La volatilidad iba in crescendo: el dólar pasó de 20,50 a 27 pesos en poco tiempo.

Para colmo, la propiedad estaba dentro de una sucesión y la Justicia bonaerense no fue de lo más expeditiva, por lo que la situación era acuciante.

Tras llegar a los 30 pesos, algunas políticas del Banco Central y la provisoria calma de los países emergentes llevaron un poco de alivio cuando el dólar flotaba entre los 27 y los 28 pesos.

Pero resultó ser la calma previa al desastre, debido a que en agosto la cotización llegó a 32 pesos y dos días más tarde saltó a 40: las alarmas rojas se prendieron.

Esa situación se vivió de manera dramática, ya que la joven, con un embarazo de casi seis meses era víctima de la famosa "revolución hormonal": así fue que un día su marido la encontró llorando en un sillón y, al preguntarle qué le sucedía, la respuesta fue contundente: "El dólar a 40, el dólar a 40".

Tras aquel récord de 40 pesos por dólar, a comienzos de septiembre el banco y la escribanía dieron la ansiada noticia de que ya había fecha para escriturar y así se terminaría fin a la odisea de convertirse en dueño en tiempos de volatilidad cambiaria.

La operación finalmente se concretó con una cotización de 38,80 pesos: es decir que en escasos cinco meses la propiedad pasó de valer 2.562.500 pesos a la friolera suma de 4.850.000. Esto es un 89,3% más en pesos.

De los 962.500 pesos que inicialmente necesitaba, la pareja tuvo que desembolsar 3.250.000 (con la necesaria ayuda de familiares).

Superado el escollo de la volatilidad del dólar, ahora, la joven pareja deberá enfrentar otro reto: que la inflación no haga estragos en las cuotas en UVA del crédito hipotecario.

Los UVAs en números

En agosto el sistema financiero argentino canalizó más de $8.900 millones (345 millones de operaciones) hacia créditos denominados en UVA al sector privado, superando levemente los niveles de los dos meses precedentes (junio y julio), destaca el Banco Central en su informe monetario. En particular, el 57% del monto total otorgado fue destinado a préstamos hipotecarios, mientras que 31% a préstamos personales, 11% a prendarios y el resto a documentos, adelantos y otros préstamos. En este marco, en julio el saldo de préstamos en UVA al sector privado alcanzó un total de $195.787 millones, correspondiendo 74% a créditos hipotecarios.