Impacto del cepo cambiario en el mercado inmobiliario

Con la sorpresiva y excelente noticia de la vuelta de los créditos hipotecarios en nuestro país, los actores principales del sector han tomado nota de la relevante inconveniencia que genera el cepo cambiario y el acceso a la compra y venta de divisas extranjeras, esencialmente el dólar estadounidense.

En un país donde la compraventa de inmuebles y algunos alquileres se realizan mayoritariamente en esta moneda, las limitaciones impuestas han generado un conjunto de inconvenientes que merecen un análisis detallado.

Impacto en la accesibilidad al mercado

El principal efecto de las restricciones cambiarias es la disminución de la accesibilidad al mercado inmobiliario para una amplia gama de compradores. Las regulaciones que limitan la cantidad de dólares que un individuo puede adquirir legalmente han dificultado enormemente la posibilidad de reunir el capital necesario para realizar transacciones inmobiliarias.

Este obstáculo es particularmente significativo para la clase media y para aquellos que buscan invertir en su primera vivienda, quienes ahora se ven obligados a recurrir a mecanismos informales o a desistir de la compra. Hoy quienes tienen la capacidad económica para acceder a un crédito hipotecario para la compra de un inmueble se encuentran, además, en una disyuntiva difícil de resolver, esto es, el plazo temporal que hay entre la firma de la reserva y aceptación de la compra y el momento en el que se firma la escritura traslativa de dominio y se efectiviza el pago al vendedor, que normalmente es de sesenta días.

Hoy los Bancos transforman los pesos entregados al comprador por el crédito hipotecario a dólar MEP, pero esa transformación la hacen el día sesenta y por ende la volatilidad del valor del MEP puede ocasionar que el comprador finalmente cuente con muchos menos dólares al momento de concretarse la operación.

Desconfianza y paralización del mercado

La inestabilidad y la incertidumbre que generan estas restricciones han llevado a una disminución notable en la cantidad de operaciones. Los vendedores, al enfrentarse a la posibilidad de recibir pagos en pesos devaluados, exigen a través de cláusulas que desisten la teoría de la imprevisión la obligatoriedad del pago en dólares billetes estadounidenses.

En otros casos prefieren retirar sus propiedades del mercado o esperar condiciones más favorables, lo que resulta en una disminución de la oferta disponible. Esta desconfianza también afecta a los desarrolladores, que muchas veces aceptan el pago en cuotas en pesos y corren el riesgo de aumentos del dólar que impactan en los costos de los materiales de construcción. Por este motivo, en la actualidad hay muchos desarrolladores que han pospuesto proyectos ante la falta de previsibilidad económica.

Dificultad en la tasación de propiedades

Las restricciones cambiarias complican la correcta valoración de los inmuebles. La volatilidad del tipo de cambio y la diferencia entre el dólar oficial y el dólar paralelo crean una distorsión en métodos clásicos de tasación para los precios de las propiedades, ya que muchas veces al analizar la rentabilidad de un inmueble alquilado en pesos, la variación intempestiva del tipo de cambio impacta de forma directa en la rentabilidad y en consecuencia en el valor del inmueble. Esto no solo dificulta la negociación entre las partes, sino que también afecta la capacidad de los profesionales del sector para proporcionar asesoramiento preciso y confiable.

Efectos en la inversión extranjera

Argentina ha sido históricamente un destino atractivo para la inversión extranjera en el sector inmobiliario. Sin embargo, las restricciones a la compra de divisas desalientan a los inversores internacionales, quienes prefieren mercados con mayor estabilidad y libertad cambiaria. Asimismo, el gran inconveniente radica en la imposibilidad de girar divisas al exterior libremente, por lo que dificulta a las empresas argentinas cumplir con los pagos convenidos con empresas radicadas en el exterior y en consecuencia impacta negativamente en el desarrollo de las empresas nacionales y en la generación de empleo, sectores que dependen en gran medida de la llegada de capital extranjero.

Propuestas para mitigar el impacto

Es imperativo que el gobierno nacional considere medidas que mitiguen los efectos negativos de estas restricciones. La implementación de políticas que ofrezcan alternativas viables para la adquisición de divisas, así como incentivos para la inversión en el sector inmobiliario, podrían ayudar a reactivar el mercado. Además, una mayor transparencia y estabilidad en las políticas cambiarias contribuirían a recuperar la confianza de compradores y vendedores. 

El levantamiento del cepo cambiario evidentemente no es una medida simple y que requiere la toma de previsiones financieras adecuadas, prueba de ello, es que los gobiernos de los últimos doce años lo han debido implementar, pero sin perjuicio de ello, todos los actores de la economía nacional reclaman su inmediato levantamiento ya que sin dudas traerá muchas soluciones y previsibilidad a los mercados nacionales. Es fundamental que se adopten medidas correctivas para permitir que el mercado inmobiliario recupere su dinamismo y continúe siendo un pilar importante de la economía nacional.

Mariano García Malbrán

Presidente, Keymex Immobilier Latinoamérica

Presidente Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarias de Argentina (CAMESI)