El mercado de oficinas premium registró una leve disminución en la tasa de vacancia

Colliers Argentina, presentó el último informe de oficinas correspondiente al cuarto trimestre de 2022. En términos generales, a lo largo del 2022 la demanda de espacios corporativos ha experimentado un proceso de recomposición. Si bien hay ciertos signos de estabilidad que exhiben un panorama favorable, el mercado deberá afrontar un contexto desafiante en el cual el dinamismo de la oferta tendrá que responder a la coyuntura actual y estar a la altura de las nuevas y diversas necesidades de los potenciales usuarios.

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En cuanto al comportamiento de ciertos indicadores económicos, el último trimestre culmina con una cotización del dólar oficial publicado por el Banco Nación en $183 (modalidad vendedora), $335 para el contado con liquidación y $328 para el dólar MEP respectivamente. Por su parte, según la última medición del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), el promedio mensual de la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) presentó en noviembre una variación del 4.9% con relación al mes anterior, de manera que la inflación acumulada en 2022 alcanzó el 85.3%.

El mercado de oficinas premium registró una leve disminución en la tasa de vacancia, posicionándose en un 17.5%. El inventario presentó el ingreso de un nuevo edificio cuya superficie rentable es de 5.512 m², resultando en un stock total de 1.854.474 m². El inmueble que generó esta variación incremental es Domus Office, ubicado en Vicente López dentro del submercado Norte de la Provincia de Buenos Aires.

Respecto a la disponibilidad, se contabilizaron 326.026 m² distribuidos principalmente entre Norte GBA, Puerto Madero, Microcentro y Macrocentro Sur respectivamente. Los metros cuadrados ofertados en alquiler representan una tasa de vacancia del 17.5%, lo que supone una ligera disminución del 0.3% en relación al trimestre anterior.

Los submercados que reportaron los índices de vacancia más elevados fueron Macrocentro Sur (29.1%), Plaza Roma (25.1%), Microcentro (23.8%) y Puerto Madero (20%), mientras que Macrocentro Norte (5.5%) y Catalinas (8.7%) fueron los que exhibieron menor disponibilidad de superficie.

Finalmente, si se discrimina la disponibilidad según categoría de inmueble, se puede verificar que la mayor vacancia se presenta en los edificios A+, alcanzando el 18.3% (221.263 m²). Cabe señalar, que esta categoría representa el 65% del inventario. Por su parte, los inmuebles clase A expusieron una vacancia del 16.1% (104.762 m²).

Para la demanda, al igual que en el trimestre previo, el análisis de ocupación expuso como resultado una absorción neta positiva. Al cierre de este período, la absorción neta del mercado exhibió un saldo positivo de 4.733 m², que en contraste con lo registrado en Q3 2022 refleja una continuidad en cuanto al comportamiento de ocupación de espacios. Si bien lo mencionado demuestra una tendencia positiva, la evolución de los indicadores en los próximos trimestres permitirá dimensionar si se consolida esta dirección, o bien si nos acercamos hacia un periodo de ralentización.

Si se profundiza en el indicador se puede observar que los submercados Puerto Madero (5.138 m²), Plaza Roma (3.643 m²), Catalinas (2.047 m²), Norte GBA (1.067 m²), Macrocentro Sur (658 m²) y Plaza San Martín (57 m²) exhibieron valores positivos de absorción. Por su parte, Norte CABA (-5.049 m²), Microcentro (-2.613 m²) y Macrocentro Norte (-214 m²) fueron las zonas con mayor superficie liberada.

Con respecto a la categoría de inmuebles, los clase A+ arrojaron una absorción neta positiva de 6.382 m², mientras que los A presentaron un saldo negativo de -1.649 m².

Los precios de alquiler de los inmuebles analizados no sufrieron grandes variaciones durante el último trimestre del año. En este sentido, al observar el comportamiento por segmentación de categorías y submercados, tampoco se verifican cambios significativos. El Asking Rent promedio del mercado se mantuvo estable, situándose en los 22.7 USD/m².

Los inmuebles de categoría A+ presentan un precio promedio de 24.2 USD/m² y los de clase A de 19.5 USD/m². En cuanto al Asking Price promedio por submercado, Macrocentro Sur se ubica como aquel con el valor más competitivo (16.1 USD/m²), mientras que Catalinas, Norte CABA y Plaza Roma reflejan los más elevados con registros de 27.6 USD/m², 25.6 USD/m² y 24.5 USD/m² respectivamente.

Actualmente existen 36 emprendimientos de categoría premium en etapa de proyecto aprobado o en vías de construcción, entre los cuales pueden identificarse edificios cuyas superficies oscilan entre los 3.000 y los 30.000 m². A futuro, se estima la incorporación de más de 300.000 m² de nuevas oficinas a lo largo del 2023, lo que implicaría un crecimiento del 18% sobre el stock actual.

La renovación del stock, producto de los nuevos ingresos en etapa de construcción, se extendería durante el período 2023-25. Esto significa que, durante este lapso, el segmento de la más alta categoría podría llegar a contar con un crecimiento superior al 20% sobre el inventario actual, es decir, 380.000 m² en la zona del AMBA. Estos nuevos espacios se ubicarían principalmente dentro de los submercados Norte de GBA y Norte CABA.

Por lo tanto, si a los inmuebles actualmente en construcción se le suman los edificios en proyecto, se podría prever para los próximos 5 a 7 años la incorporación de más de 800.000 m² de nuevas oficinas, lo que representaría una expansión incremental del orden del 45%. Vale aclarar que dichas estimaciones pueden estar sujetas a modificaciones, ya sea por reconversiones en los proyectos en cuanto al tipo de destino (de oficinas a residencial) o por posibles anulaciones de los mismos.

Acerca de Colliers

En Argentina, Colliers International cuenta con más de 60 años de experiencia en el mercado local, brindando servicios inmobiliarios a compañías locales e internacionales en las más importantes ciudades del país. Actualmente, posee un equipo multidisciplinario de profesionales de alta performance y trayectoria en el mercado. Asimismo, brinda servicios inmobiliarios a desarrolladores, propietarios, corporaciones e inversionistas como: Brokerage (Representación de propietarios y de inquilinos); Valuaciones y Consultorías; Soluciones Corporativas; Inversiones; Project Management y Planeamiento de espacios. Su diferencia es radical en cuanto a la calidad de su servicio. Al presente, es el asesor de elección para muchas de las empresas más innovadoras y exitosas del mundo.