Inflación y financiamiento, las claves para proyectar 2017

Por María Soledad González

Con el primer trimestre del año prácticamente entrando en la recta final, el mercado inmobiliario de Mendoza comienza a mostrar algunas señales de recuperación pero las expectativas están centradas principalmente en lo que viene.

Aun en diferentes segmentos de valor se espera que la demanda aumente traccionada por el dinero del blanqueo, al tiempo que se espera que los créditos hipotecarios comiencen a movilizar tanto el mercado de inmuebles como la construcción privada.

Según el Colegio de Arquitectos de Mendoza, el precio del m2 de la construcción para marzo de 2017 en la provincia es de $ 12.145,68, 36% más que en marzo de 2016 cuando el precio por la misma entidad era de $8.934,99.

Para varios referentes del sector, el precio seguirá el ritmo de la inflación, hasta quizás se pueda ubicar por debajo del índice general de precios, por lo cual, en la construcción privada podría dar una rentabilidad, mayor a la de sólo resguardo de valor, como tradicionalmente se conoce. Esto será un atractivo de peso para los inversores.

“El precio del metro cuadrado de la construcción privada dependerá de cómo se comporte la inflación. Igual ya se vio que en el último trimestre la suba fue bastante más baja que la inflación. Para tener en cuenta, el aumento general de la construcción fue del 32% en todo el año frente a una inflación que llegó al 40%, estamos hablando de ocho por ciento por debajo del aumento de precios generales”, dijo Jorge Sanchís, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción - Filial Mendoza.

En este sentido, agregó que “lo mismo ha sucedido con el aumento con las Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs). En general, si pensamos en la estimación de que en 2017 la inflación irá del 17 al 20%, la construcción va a seguir esa misma tendencia”.

Para Atilio Calzetta, presidente de la Cámara de Empresas Constructoras Independientes de Mendoza (Cecim), la construcción privada de la mano de una pauta inflacionaria menor debería retomar la senda alcista, tras un 2016 que la mantuvo deprimida.

“Nuestra estimación es que los precios van a seguir el ritmo de la inflación por lo menos en materiales de construcción. El Gobierno dice que inflación será del 17% anual en 2017, quizás esté por encima de ese número, pero en general los precios van a seguir la inflación real”, sostuvo Calzetta.

Apuesta por los terrenos

Si bien la comercialización no fue al ritmo de años anteriores, la venta de terrenos para construcción privada también tuvo movimiento en 2016 y se espera que repunte este año.

“La compra de terrenos dependerá de la inversión privada. Hay veces que suben más o menos según la oportunidad de inversión privada y según la marcha de dólar. No obstante, siguen siendo un resguardo de ahorro”, indicó Calzetta.

Para el desarrollador inmobiliario, Juan Manuel Giménez Riili, “el 2016 fue un año bastante duro porque no hubo mucho movimiento. No obstante, nosotros seguimos trabajando, se fue vendiendo con mucha creatividad y tuvimos que mantener los precios por debajo de la inflación”.

Para Giménez Riili, el 2017 vendrá llenos de desafíos, “tenemos grandes expectativas que la inflación será menor y en este marco se van a reactivar todas los mercados, entre ellos, el sector de la construcción”. Para el empresario, el gran interrogante seguirá siendo la financiación, “si hay créditos hipotecarios se va a reactivar la economía”.

Sobre los valores, indicó que “los precios de los lotes en dólares son iguales. Siempre el valor de un lote en su máximo esplendor se mantiene en dólares. Para los inversores, está la opción de comprar lotes en preventa, donde el valor se puede duplicar o triplicar si se espera lo suficiente para volver a vender”.

Los valores de compra

El mercado inmobiliario se mantiene estable. Según los referentes de las cámaras del sector, los compradores están más informados, hacen comparaciones directas y no están dispuestos a pagar sobre precios.

“Los valores este año se van a atomizar y se están amesetando, con subas que no superan entre el 12% y el 15%, hay mucha oferta para el ABC 1 con desarrollos específicos en Ciudad, que sí tiene demanda, pero es un segmento muy acotado. En el caso de la demanda gruesa hay poca oferta pero con muy buena demanda. La viviendas de entre 1 millón y 1,6 millón es donde se mueve el grueso de la demanda”, Miguel Astorga, presidente del Colegio de Corredores inmobiliarios, quien resumió que “todo se vende y todo se alquila, si el precio es razonable, los compradores acceden a hacer comparaciones muy rápido”.

Lo cierto, es que la oferta de vivienda para la clase media, en el mercado sigue restringida, y ese es un dato de la realidad que afecta a las ventas.

“Además del precio del inmueble, los compradores hoy se fijan en el tema de la expensas y termina siendo una variable más a la hora de tomar la decisión de compra. La gente pregunta mucho cuanto paga de expensas, cual es el costo fijo y eso impacta mucho en el mercado”, confió Astorga.

Giménez Riili aseguró que en sus desarrollos inmobiliarios mantienen a raya los gastos de expensas, “para tener seguridad privada, recolección de residuos, un salón de usos múltiples, canchas de futbol y tenis y otros servicios, necesitas pagar expensas, no obstante, en nuestros barrios al precio de hoy se mantienen entre $ 2.500 y $ 3.500”.

Recuperación a medias

La recuperación de la construcción en Mendoza se muestra por ahora contradictoria. Una cosa es lo que pasa con la cantidad de empresas en actividad y otra distinta con el empleo formal en la construcción.

Empresas. Según datos del Instituto de Estadísticas y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC), a enero de 2017 en Mendoza hay un total de 926 empresas constructoras (desde grandes a contratistas y subcontratistas) en actividad. Esto marca un crecimiento interanual del 6,2% contra las 872 firmas que operaban en enero de 2016. El dato significativo es que mientras a nivel país la cantidad de empresas en actividad cayó un 0,8%, con picos del -17,7% en Santa Cruz o de -5,4% en grandes jurisdicciones como Buenos Aires, el crecimiento de Mendoza se ubica como el segundo mayor registrado a nivel país. Sólo la Ciudad de Buenos Aires supera a Mendoza con un crecimiento del 9,9% en la cantidad de empresas en actividad a enero de 2017. En un año, Mendoza creó o volvió a poner en marcha a 54 empresas constructoras.

Empleo. Siguiendo los datos del IERIC, pero hasta diciembre de 2016 (último dato relevado), Mendoza tiene un total de 12.138 puestos de trabajo formales o en blanco en el sector de la construcción. Esto marca una caída interanual acumulada del 11,2% a lo largo de todo el 2016. Cifra que, al menos en lo que respecta al empleo formal, no se ha recuperado hasta ahora.

Financiación, la clave del despegue

Todavía en Argentina el acceso a la compra de la vivienda única es complejo. En principio, comparado con otros países del mundo las tasas son elevadas, a lo que se suma el componente inflacionario, que erosiona salarios, lo cual hace más difícil el acceso al crédito.

Sin embargo, hay opciones: el año pasado el Banco Central habilitó las UVAs, un instrumento para promover el ahorro y el crédito a largo plazo y que permite multiplicar el acceso a la vivienda, en donde se pueden comprar unidades de vivienda que se actualizan diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor. Con esta actualización se estima que con la compra de 1.000 UVAs alcanzarán aproximadamente para construir 1m2 testigo en cualquier momento futuro.

A la tradicional oferta de los bancos privados, este año se sumó la nueva línea de crédito del Banco Nación para construcción de viviendas sobre terreno propio a 20 años de plazo con tasa fija durante un periodo inicial (3 primeros años). Por tanto, durante la construcción del inmueble, la tasa será del 18%, en tanto, una vez finalizada la edificación y hasta que se cumplan los primeros 3 años desde el primer desembolso, la tasa será del 14%.

A partir de la cuota 37, la tasa es variable, se reajusta una vez al año y no puede exceder aumento de salarios, determinado a partir del Coeficiente de Variación Salarial (CVS).

A esto hay que sumar la oferta disponible con los créditos Procrear para compra de inmuebles y la línea para la construcción que el Estado espera reeditar este año. Un punto clave para reactivar la construcción.