El sueño de la casa propia cambió el mapa de las deudas familiares

La toma de crédito de parte de familias y particulares creció 23% real durante el 2017, destacándose la suba de los hipotecarios que aumentaron un 136% anual. ¿Hay margen para seguir creciendo?




Desde el segundo semestre de 2016 se observa un sostenido incremento del crédito hipotecario canalizado a las familias argentinas, en un escenario en el que también se expanden las restantes líneas de financiamiento a este segmento. Ante este contexto, surgen algunas preguntas de relevancia, según una investigación de los economistas Guillermo Bidart y Jorge Golla publicada en Ideas de Peso del Banco Central. Por un lado, ¿cómo impacta esta expansión del crédito a los hogares, especialmente aquel destinado a la adquisición o refacción de viviendas, en los indicadores de endeudamiento de este sector? Por otro lado, ¿a qué segmentos de la población se están canalizando los nuevos créditos hipotecarios? Ambas preguntas son clave a la hora de planificar a futuro cuál será la demanda específica de viviendas y propiedades, de qué tipo y características, y cuánto más se puede esperar de esta mayor demanda a futuro.


El incremento del crédito bancario a los hogares ha sido significativo en los últimos meses, acumulando al cierre de 2017 un aumento interanual del 23% en términos reales (descontada la inflación). Este crecimiento interanual se extiende hasta 136% si se considera, en particular, la evolución de las líneas hipotecarias (dato a noviembre). Este desempeño es destacable, en especial si se considera que a diciembre de 2015 los bancos sólo financiaban mediante líneas hipotecarias a 194.300 familias —con un sendero de caída desde 2012—, incorporándose más de 53.000 nuevos deudores entre enero de 2016 y octubre de 2017.


En este marco, el nivel de endeudamiento de los hogares se ha incrementado gradualmente en los últimos meses. Desde fines de 2015 y hasta noviembre de 2017 el indicador el endeudamiento agregado de las familias como porcentaje de la masa salarial formal anual pasó de 19,6% a 23,3%, creciendo 3,7 puntos porcentuales (pp), representando las líneas hipotecarias a las familias 1,8 pp del total.


Si se mide el endeudamiento de las familias en términos del Producto Interno Bruto (PIB) de la economía, se observa que el mismo aumentó de 6,5% a 7,1% desde diciembre de 2015 hasta la actualidad (+0,6 pp), con una participación del 0,6 pp del total explicado por los créditos para la compra o refacción de inmuebles. Debe señalarse que este endeudamiento sectorial está muy por debajo de lo observado tanto en otras economías de la región (16,2% en México y 19,4% en Brasil) como en países desarrollados (55% en Italia, 85% en EEUU, 91% en el Reino Unido, 105% en Australia, entre otros). Esta diferencia se hace aún más significativa al considerar las líneas hipotecarias a las familias que, por ejemplo, representan casi 44% del PIB en promedio en economías desarrolladas.


Deudas familiares

¿Pero cómo se distribuye el acceso al crédito en las familias argentinas, según su nivel de ingreso? Para ello se toma como universo de análisis los individuos con remuneraciones en relación de dependencia. Así, la participación de las distintas líneas de crédito en el endeudamiento total es diferente según cada estrato de ingresos: mientras que los préstamos hipotecarios contribuyen con 4,3 pp del endeudamiento del decil de mayores ingresos (10) o 23% del total de endeudamiento de este segmento, alcanzan 1,3 pp en los individuos del decil 5 de ingresos (6,2% del total), valores que son gradualmente decrecientes a medida que se avanza hacia los rangos de menores ingresos. A la vez, se observa una mayor ponderación de los créditos personales y mediante tarjetas en los estratos de menores ingresos.


Al comparar entonces los niveles de endeudamiento por estratos con los observados a mediados de 2016, momento en el que el crédito al sector privado aún no comenzaba a reactivarse, se verifica que el crecimiento de los mismos es difundido en todos los rangos de ingresos. De esta manera, se observa un incremento en la utilización del crédito bancario que tendería a alcanzar a los distintos segmentos de la población. El crédito se ha universalizado más allá del nivel de ingresos de cada familia.


Hipotecarios la estrella

Pero hay algo que destaca y es la creciente participación del crédito hipotecario en el endeudamiento de las familias. Gradualmente crece la participación del endeudamiento hipotecario en los distintos estratos de ingresos, no sólo en el más alto. Así, la ponderación de los hipotecarios tiende a casi duplicarse entre mediados de 2016 y fines de 2017, especialmente en los estratos de menores ingresos (Ver gráfico 3).


Respecto a los nuevos deudores hipotecarios que entraron desde mediados de 2016 y hasta octubre de 2017, el 32,7% pertenecía al decil de mayores ingresos (10), 20,6% al decil 9, 25,5% al decil 8, 7,0% al decil 7 y el 14,2% a los restantes estratos. De esta manera se observaría que no sólo el estrato de ingresos más altos tiene acceso a los créditos hipotecarios, sino que gradualmente estas líneas se van volcando a segmentos de menores ingresos de la población, en parte como resultado de las medidas tomadas por el Banco Central en los últimos 2 años, entre las que se destaca la implementación de los préstamos en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA).


Entender el nuevo mapa del financiamiento en la Argentina es clave para anticipar por dónde vendrá la demanda futuro de inmuebles y cuáles serán los sectores, según sus niveles de ingresos, más demandantes.


Récord histórico de hipotecarios

El subsecretario de Coordinación de la Obra Pública Federal, Ricardo Delgado, sostuvo que en diciembre último el país alcanzó un récord histórico de créditos hipotecarios otorgados, con $14.300 millones.


“En diciembre de 2017, el crédito hipotecario fue el más alto de la historia, con 14.300 millones de pesos otorgados, contra el récord anterior, que era diciembre de 1997, que a moneda constante fueron en ese momento 13.500 millones de pesos”, puntualizó el funcionario del Ministerio del Interior.