Real Estate: la coronacrisis, una oportunidad

Por Axel Sabas Puerta, especial para Ámbito, desde Madrid (España).

El mercado inmobiliario fue protagonista de la crisis subprime que se desato en 2008 y que sumió al mundo entero en una recesión de la que aun hoy vemos secuelas. Sin embargo, puede que el Real Estate sea, ante esta coronacrisis, un tipo de activo a tener en cuenta. Veamos a continuación cómo se están viendo afectados los distintos tipos de activos inmobiliarios, y que podemos esperar en el corto y mediano plazo.

Residencial

El impacto en el mercado residencial estará directamente correlacionado con la destrucción de empleo: a mayor perdida de empleo, mayor el impacto en el mercado del alquiler / compra. Para aquellas personas que no vean mermada su fuente de ingresos, su capacidad de pago permanecerá intacta, haciendo posible el pago del alquiler / hipoteca. A contrario sensu, aquellas familias que vean sus ingresos disminuidos se verán imposibilitadas de afrontar la totalidad de los pagos relacionados con su hogar. Según cual sea la situación preponderante en cada mercado, será la afectación a los precios de los activos residenciales. Como dato a considerar, la Organización Internacional del Trabajo (OIT) estima que se perderán 25 millones de empleos en el mundo.

Esto puede mitigarse, por ejemplo, difiriendo los pagos de las hipotecas (como ha hecho España) y/o el pago de los alquileres (como ha hecho Francia), de manera de tratar de impedir que un problema de liquidez (disminución de ingresos de las familias) se convierta en un problema de solvencia.

Oficinas

En el segmento de oficinas, el impacto sería marginal, afectando mayormente a los planes de expansión de las empresas (difiriendo en el tiempo o cancelando planes de adquirir / alquilar mas m2).

Al existir la posibilidad del teletrabajo para gran parte de los puestos de oficina, habrá una migración de lugar de trabajo (de la oficina a la casa) temporal, mientras duren las medidas de restricción a la circulación que impone cada gobierno.

Sin embargo, hay que considerar el efecto residual de que millones de personas teletrabajen por un periodo relativamente largo de tiempo. Muy probablemente, esta modalidad se instalará con mayor peso en las empresas, eficientizando el uso de los m2 de oficina disponibles, disminuyendo así la cantidad de espacio requerido para puestos de trabajo. Este espacio podrá ser destinado a interacción y descanso de los trabajadores en aquellas empresas con filosofías más employee-firendly, o bien será liberado, representando una contracción en la demanda de m2.

Retail

El retail es, sin lugar a duda, el asset class inmobiliario más afectado por esta crisis. Al imponerse en muchos países el cierre total de comercios y centros comerciales no considerados esenciales (farmacias, supermercados y estaciones de servicio permanecen abiertas), se genera una crisis de liquidez muy severa. Los propietarios de estos comercios se ven imposibilitados de pagar, no solamente el alquiler o la hipoteca, sino los salarios de sus empleados y todos los gastos fijos de su operatoria.

Para mitigar este problema de liquidez, muchos propietarios están realizando descuentos, incluso en algunos casos bonificando el 100% del alquiler, por un periodo de entre uno y tres meses, según la naturaleza de la actividad. De esta manera, conservan el inquilino en un contexto de altísima incertidumbre, y evitan el riesgo de vacancia del activo.

Real Estate. El e-commerce, si bien era ya una tendencia al alza, se ha visto potenciada por la imposibilidad de adquirir productos en tiendas físicas mientras duren las restricciones impuestas en la gran mayoría de países afectados por el coronavirus.

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Logístico

Me guarde lo mejor para el final: los activos logísticos son los grandes beneficiados de esta coronacrisis. El e-commerce, si bien era ya una tendencia al alza, se ha visto potenciada por la imposibilidad de adquirir productos en tiendas físicas mientras duren las restricciones impuestas en la gran mayoría de países afectados. Los grandes operadores logísticos están contratando más m2 y trabajadores (ambos temporalmente) para dar respuesta al pico de demanda que el Covid-19 les ha generado.

"V" de victoria en activos de inversión

El real estate, al igual que la mayoría de los sectores de la economía, se vera afectado por la crisis desencadenada por el coronavirus Covid-19. Sin embargo, su recuperación será, en general, en forma de U en cuanto a los activos destinados a uso propio, y de V en aquellos activos destinados a inversión. Estimo un primer y segundo trimestre para el olvido, pero con un tercer trimestre dando indicios de recuperación, y cerrando el año con un cuarto trimestre en niveles pre-coronavirus. Este ajuste temporal en la oferta, y por ende en los precios (muchos propietarios esperarán, pero algunos tendrán necesidades de liquidez y deberán vender), dará oportunidades de entrada a inversores a precios más atractivos que los de cierre del 2019. Sera cuestión de aprovechar esta ventana de oportunidad, teniendo siempre bien presente la máxima de la industria: location, location, location.

(*) Contador Público y Lic. en Administración por la UNPSJB, y posee un MBA por ESADE Business School. Actualmente es asesor de inversiones en Madrid.