Fidecomisos al costo: una salida en épocas de crisis
Por Carlos Troconis
PirkaGroup Negocios Inmobiliarios / carlos@pirkagroup.com
Es mucho lo que se ha escrito acerca de fideicomisos, al punto que hoy este instrumento es una herramienta de dominio común entre las personas que suelen invertir en inmuebles; pero repasando algunos conceptos tenemos:
“El contrato de fideicomiso es un convenio por el cual una persona transmite a otra la propiedad de ciertos bienes, obligándose el que los recibe a administrarlos bien y fielmente por cierto tiempo, al cabo del cual debe entregarlos a la persona indicada en el contrato, que puede ser el primer transmitiente o un tercero”, explica el Manual de Contratos en su 20º. Edición, de Abeledo Perrot (Pag. 825).
La estructura básica de todo fideicomiso es: Fiduciario, el administrador del proyecto, el Fiduciante, que es quien entrega la cosa, que puede ser dinero para la inversión o un terreno en el caso inmobiliario; y el Beneficiario que es quien recibe el producto del fideicomiso.
El Fiduciante y el Beneficiario pueden ser la misma persona, es lo que sucede cuando una persona invierte en un fideicomiso inmobiliario y se le asigna una unidad. Esta persona ingresa como Fiduciante y también está individualizado como el Beneficiario de esa inversión, con una unidad.
Pero también pueden ser personas distintas, si quien invirtió decide ceder el contrato previo al final de obra, el Fiduciante y el Beneficiario no van a coincidir.
Dicho esto, analicemos el Fideicomiso de Inversión al Costo.
El Fideicomiso Inmobiliario al Costo es una forma de estructurar desarrollos inmobiliarios, en donde el comprador se “asocia” al proyecto, participando de sus riesgos y obteniendo para si los beneficios económicos del desarrollo tradicional.
Esta modalidad representa una alternativa en la forma de acceder a una vivienda, lote o una inversión más rentable.
En este caso, el Fiduciario obtiene para sí la rentabilidad que suelen tener las empresas constructoras.
Veamos el ejemplo: En el fideicomiso al costo el Fiduciante no compra a un precio de venta cerrado, el desarrollista realiza un cálculo o presupuesto para convocar a los potenciales inversores y hará todo lo posible para mantenerse en ese presupuesto, pero quienes invierten deben saber que este costo puede o no subir durante la obra, y el Fiduciario deberá ajustar las cuotas de aporte en función del costo real de la obra.
Algunos consejos rápidos a la hora de invertir en Fideicomisos al Costo:
Esta figura al costo, permite realizar inversiones y obtener un beneficio por más interesante.
Dada la escases de créditos hipotecarios o la necesidad de lotes para acceder a los préstamos que existen (Procrear con fondos de la Anses), para muchos es la forma de alcanzar una vivienda a un costo razonable. Para otros representa una forma justa de comprar, donde saben que están comprando al costo real y están dispuestos por ello a pagar honorarios a un administrador.
Sin dudas, los fideicomisos al costo son una gran herramienta que bien usada puede ser de gran beneficio para la construcción, que permita tener acceso a financiamiento para los desarrolladores y darle seguridad y resguardo para los que buscan invertir.
La claveHabrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario) y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.
PirkaGroup Negocios Inmobiliarios / carlos@pirkagroup.com
Es mucho lo que se ha escrito acerca de fideicomisos, al punto que hoy este instrumento es una herramienta de dominio común entre las personas que suelen invertir en inmuebles; pero repasando algunos conceptos tenemos:
“El contrato de fideicomiso es un convenio por el cual una persona transmite a otra la propiedad de ciertos bienes, obligándose el que los recibe a administrarlos bien y fielmente por cierto tiempo, al cabo del cual debe entregarlos a la persona indicada en el contrato, que puede ser el primer transmitiente o un tercero”, explica el Manual de Contratos en su 20º. Edición, de Abeledo Perrot (Pag. 825).
La estructura básica de todo fideicomiso es: Fiduciario, el administrador del proyecto, el Fiduciante, que es quien entrega la cosa, que puede ser dinero para la inversión o un terreno en el caso inmobiliario; y el Beneficiario que es quien recibe el producto del fideicomiso.
El Fiduciante y el Beneficiario pueden ser la misma persona, es lo que sucede cuando una persona invierte en un fideicomiso inmobiliario y se le asigna una unidad. Esta persona ingresa como Fiduciante y también está individualizado como el Beneficiario de esa inversión, con una unidad.
Pero también pueden ser personas distintas, si quien invirtió decide ceder el contrato previo al final de obra, el Fiduciante y el Beneficiario no van a coincidir.
Dicho esto, analicemos el Fideicomiso de Inversión al Costo.
El Fideicomiso Inmobiliario al Costo es una forma de estructurar desarrollos inmobiliarios, en donde el comprador se “asocia” al proyecto, participando de sus riesgos y obteniendo para si los beneficios económicos del desarrollo tradicional.
Esta modalidad representa una alternativa en la forma de acceder a una vivienda, lote o una inversión más rentable.
En este caso, el Fiduciario obtiene para sí la rentabilidad que suelen tener las empresas constructoras.
Veamos el ejemplo: En el fideicomiso al costo el Fiduciante no compra a un precio de venta cerrado, el desarrollista realiza un cálculo o presupuesto para convocar a los potenciales inversores y hará todo lo posible para mantenerse en ese presupuesto, pero quienes invierten deben saber que este costo puede o no subir durante la obra, y el Fiduciario deberá ajustar las cuotas de aporte en función del costo real de la obra.
Algunos consejos rápidos a la hora de invertir en Fideicomisos al Costo:
- Es importante que quienes administren los valores sean personas con probada experiencia.
- Los Fiduciarios (Administradores) deberán rendir cuentas periódicamente y deberán llevar una administración transparente para poder determinar las cuotas o aportes de los Fiduciantes.
- Es recomendable que un fideicomiso al costo sea auditado durante la obra por un tercero que vele por la buena administración de los valores.
- El Fiduciario debe tener una estrategia para contrarrestar la inflación que vivimos, por ejemplo solicitar una cuota inicial que permita comprar los materiales de la obra.
Esta figura al costo, permite realizar inversiones y obtener un beneficio por más interesante.
Dada la escases de créditos hipotecarios o la necesidad de lotes para acceder a los préstamos que existen (Procrear con fondos de la Anses), para muchos es la forma de alcanzar una vivienda a un costo razonable. Para otros representa una forma justa de comprar, donde saben que están comprando al costo real y están dispuestos por ello a pagar honorarios a un administrador.
Sin dudas, los fideicomisos al costo son una gran herramienta que bien usada puede ser de gran beneficio para la construcción, que permita tener acceso a financiamiento para los desarrolladores y darle seguridad y resguardo para los que buscan invertir.
La claveHabrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario) y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.
