Diversificando negocios con acento en el turismo

Aunque considera que 2012 es un año para terminar obras más que para comenzarlas, el empresario Flavio Kirstich apuesta a la construcción de un nuevo hotel en el microcentro y a potenciar su resort rural Fuente Mayor, mientras termina su torre Sentinelle y avanza con el country La Bastilla.




Por Cristian Avanzini

Es de manual para los negocios: en tiempos de incertidumbre, conceptos como “cautela” y “diversificar” se ubican en cabeza de página. El esquema le calza a la perfección a Kristich Desarrollos, empresa local con más de una década en el mercado, que apeló a la ramificación después de la crisis de 2001 con el spa de montaña Pueblos del Río y se anticipó a la turbulencia de la reelección K abriendo el abanico con más hoteles, desarrollos en altura y un barrio privado.

Hoy la empresa avanza con la construcción de un edificio de 14 plantas bautizado Sentinelle, en el barrio Bombal, que demandará una inversión cercana a los $10 millones, y se apresta a poner la piedra fundacional de un nuevo hotel frente al Hyatt, mientras prepara la ampliación de Fuente Mayor, su ambicioso hotel rural en Tupungato en el que ya invirtieron unos $12 millones. Y no se queda ahí, ya que avanza en la urbanización de su barrio privado “La Bastilla”, en el piedemonte lasherino.

El director de la desarrolladora, Flavio Kristich, ofrece en esta entrevista con Area Tres una radiografía sobre cómo gestiona este complejo negocio de tres patas para alcanzar el objetivo de base: seguir construyendo.

¿Cómo ve el 2012 para la construcción?

Es un año para mirarlo con mucho detalle. Creo que va a ser el año de los paros, justificados o no, y todo esto, sumado a la inflación, trae aparejado que nosotros, como desarrolladores, miremos un poco más detenidamente cada uno de los proyectos. Si me preguntan si estamos más para parar que para avanzar, te diría que la tendencia es más a terminar lo que hemos empezado que a emprender cosas nuevas.

Respecto de los proyectos en desarrollo apuestan a dos frentes: La Bastilla y Sentinelle. ¿Cuál es la diferencia de cada negocio?

Los dos son desarrollos para el sector ABC1, porque hemos decidido apuntar a ese segmento, pero la gran diferencia es que el barrio privado te permite hacer aprobaciones parciales y la propiedad horizontal (PH), no. Para un PH tenés que empezar los departamentos, terminarlos y recién ahí fraccionarlos y entregarlos. En cambio, en un barrio privado de 25 manzanas, por ejemplo, podés terminar 10 u 8 y seguir avanzando de acuerdo a la venta. La inversión inicial, que es el terreno, es igual en ambos casos, pero la flexibilidad es mayor en el barrio. En el edificio, o haces menos pisos o terminas todo. No podes proyectar 12 pisos, hacer cimientos, espacios y demás y después reducir el proyecto a 6 plantas “porque no se vende”.

El “no se vende”, de todos modos, no le quita el sueño a Kristich, ya que considera que se trata de “situaciones cíclicas”. Paciencia para esperar la oportunidad combinada con una visión estratégica para inversiones precisas son las claves para mantener vivo el ciclo del desarrollador. “Nuestro negocio es construir y vender; no somos gestores de alquileres”, deja en claro el empresario, quien asegura que la madre de todos los males de la situación actual es “la inflación”.

¿Cómo es el modelo de negocios de Kristich en un contexto inflacionario?

El negocio ha cambiado en los últimos años. En nuestro caso, vendemos al comienzo, durante la obra y al culminarla. Por lo general, en el inicio contamos con el apoyo de los proveedores y de algunos clientes que compran permanentemente, pero esa situación está desapareciendo porque realmente el negocio de la construcción dejó de ser hoy una oportunidad para invitar a gente a participar. En PH el aumento de los costos no es acompañado por el precio de venta, lo que hace que la rentabilidad sea mucho menor a lo que era hace un tiempo atrás. Esto te impide invitar a gente que antes compraba “en el pozo” y de esa forma participaba de alguna forma de una suerte de negocio inmobiliario porque se hacían de una diferencia importante vendiendo en el plazo de un año, aproximadamente. Hoy en día eso no existe; es muy difícil llegar a esa ecuación.

¿Cómo hacen para financiarse sin ese apalancamiento “en boca de pozo”?

Nosotros no supeditamos los proyectos a la venta futura. Trabajamos con mucho apoyo de los proveedores, con algunos clientes y capital propio, por lo que tenemos la certeza de que vamos a terminar los proyectos que comenzamos.

¿Y la venta acompaña actualmente?

Estamos esperando a que se recupere el escenario, que se supere el problema de  la inflación y los permanentes aumentos de precios, que no se condicen con los de las propiedades. Tenemos que decidir si vender resignando rentabilidad o esperar, cosa que nos complica también porque postergar la venta achata el negocio y, en definitiva, lo que nosotros buscamos de una manera u otra es hacer una rotación. No nos sirve hacer un edificio, terminarlo y alquilarlo. Queremos terminarlo, venderlo y comenzar uno nuevo. Nuestra política como empresa es vender a un precio que valga la pena y seguir construyendo. Somos constructores, no una empresa que se dedica a alquilar propiedades.

¿Las trabas para hacerse de dólares afectan a la construcción?

Es relativo. Hay gente que no quiere desprenderse de sus dólares pero es una situación temporal. En un par de meses se dan cuenta de que las propiedades siguen valiendo lo mismo -porque las propiedades no van a bajar- entonces se animan y los gastan. Es algo cíclico. Pero hoy algunos hacen ofertas inaceptables. Te ofrecen el 65% del valor de un inmueble por pagar en dólares y eso es imposible. Por eso tenemos que esperar. Lo importante es que la gente deje la especulación de lado porque el dólar sube 5 u 8 puntos al año, no 40.

¿En qué invierte un constructor cuando se cae la venta de PH?

Vamos a invertir en un hotel en el centro, en calle Espejo, frente al Hyatt. Se trata de un proyecto de 85 habitaciones -que podría ampliarse- en cuatro plantas, cuatro locales comerciales en PB y 120 cocheras sobre un terreno de 2.000 m2. Creemos que hacia julio o agosto estaríamos comenzando con las obras.

Negocio hotelero

La relación de Kristich con el negocio hotelero nació con la crisis de 2001, con el proyecto de alta montaña Pueblos del Río. “Vimos ahí una oportunidad y, ciertamente, no nos equivocamos”, asegura el ejecutivo. Después de esta experiencia el desarrollador se aventuró en Valle de Uco con Fuente Mayor, una apuesta XXL de 10.000m2 que, inaugurada hace tan solo seis meses, es para Kristich “un proyecto que no tiene techo”.

Fuente Mayor fue una apuesta arriesgada, sin duda...

Todos nos decían que estábamos fuera de línea por querer hacer tantos metros cuadrados en el Valle de Uco, pero nosotros siempre estuvimos convencidos de que era el punto adecuado y esto lo reflejan no sólo los elogios sino los números. Comercialmente nos ha ido muy bien y vamos a ir por más.

¿Cuál es el concepto del proyecto?

Empezamos haciendo hincapié en lo corporativo. Unos 700 ejecutivos van y vuelven todos los días al Valle de Uco y no tienen dónde alojarse. Ese es un nicho. Además, después de Semana Santa, cuando el turismo en toda la provincia cayó, nosotros mantuvimos la ocupación por la Vendimia. La inauguración de un hotel en ese punto geográfico nos abrió los ojos también sobre una particularidad interesantísima que es todo lo relacionado con San Martín, el cruce de la Cordillera... queremos relacionar el hotel con la historia y con la cultura y a eso, sumarle el vino. La idea es generar un punto de encuentro en el que el mendocino tenga alojamiento, salones para eventos, gastronomía, actividades al aire libre... de todo. Y quiero destacar eso: Fuente Mayor es primero para los visitantes locales, después para los nacionales y recién después, si queda lugar, para los extranjeros.

¿Dijo que iban a ir por más, planean ampliar el hotel?

Esperamos abrir en breve una sala de juegos que va a ser operada por Casino Victoria -vinculado a Arena Maipú- que es un operador chico. No podíamos pedir a un operador grande que se radique en el Valle de Uco sólo por nuestra sala porque le encarecería los costos. Además, estamos preparando una cava subterránea de 2.000 m2 en la cual vamos a invitar a las bodegas a participar para que tengan su propio espacio y puedan ofrecer sus productos y hacer degustaciones. También abrimos un sport bar para 200 personas donde los vecinos del Valle de Uco y los huéspedes pueden ver en alta definición los partidos de todas las ligas del mundo. Esperamos también sumar más cabañas al apart y elaborar vino propio con las 20 ha de viñedos que tenemos en el terreno. Es un proyecto que no tiene techo.