El Estado toma el control del piedemonte

Luego de la decisión de suspender por un año los proyectos inmobiliarios, se estudian las exigencias técnicas que deberán cumplir los emprendimientos. ¿Qué deberán hacer los que ya están instalados?


Por Cecilia Zabala


Una nueva etapa se avecina en el desarrollo urbanístico del Piedemonte mendocino. Esta vez, prometen, con reglas constructivas claras, limitaciones y requisitos para grandes y pequeños desarrolladores inmobiliarios por igual. Es que tras años de dejar el crecimiento urbanístico de la zona, comprendida desde la subida a Villavicencio hasta la zona Agrelo, en la margen derecha del río Mendoza, librado a criterios difusos y heterogéneos, el Estado provincial tomó las riendas de lo que nunca debería haber estado sujeto apenas a ordenanzas municipales descoordinadas.


Desidia, falta de visión a largo plazo, omisión del riesgo aluvional y un vacío legal que permitió a cualquier dueño de tierras en la zona hacer un barrio sin los más mínimos requisitos de urbanización, son las cosas que definen la situación y que llevó al Gobierno a ponerle un freno a las construcciones por al menos un año.


La emergencia ambiental en el Piedemonte mendocino (que comprende zonas de Las Heras, Capital, Godoy Cruz y Luján de Cuyo) fue decretada en febrero de este año, luego de un exhaustivo informe presentado por el Instituto Nacional del Agua, realizado en colaboración con otros organismos como Hidráulica, Vialidad, el Conicet, etc.; en el que se advierte el grave riesgo aluvional de la zona, que impacta directamente sobre el área Metropolitana y que fue intensificado en gran medida por el desarrollo urbanístico no planificado, no estudiado y sin dimensionar el peligro latente.


Este trabajo, encargado por la Secretaría de Ambiente y Ordenamiento Territorial de la provincia, “semaforiza” las zonas de riesgo del Piedemonte y determina zonas de baja, media y alta peligrosidad. Así, en las zonas de alta amenaza-aquellas de cauces aluvionales y riesgos diversos- se prohibirán las construcciones, a la vez que se desalojará a las familias que actualmente habiten allí.


En las zonas amarillas -determinadas como zonas “ocupables” con restricciones- los privados deberán seguir los criterios técnicos que serán determinados a nivel supramunicipal y que las cuatro comunas involucradas deberán respetar, exigir y hacer cumplir. En este caso, los desarrolladores deberán realizar obras de mitigación complementarias en caso de que el Estado provincial se los exija; y estas dependerán de la envergadura de los proyectos, como pueden ser movimiento de suelo y pendientes sugeridas, conservación de vegetación nativa, obras de contención, etc.


Mientras que, en las zonas verdes, las de menor riesgo, los proyectos podrán avanzar con criterios mínimos para no generar zonas no aptas aguas abajo.


La declaración de la emergencia ambiental en el Piedemonte se enmarca en los criterios establecidos en el Plan Provincial (Ley 8.999), que está vigente desde 2017. Esta normativa establece que el Piedemonte está sujeto a regímenes especiales por vulnerabilidad. De esta manera, el Decreto 219/19 firmado por el gobernador Alfredo Cornejo, decreta la suspensión por 12 meses del desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, atento a la situación devenida por el avance urbano no planificado, la fragilidad ambiental de las zonas áridas y el mal manejo de la flora y fauna nativa que los privados vienen haciendo, que deriva en una amenaza aluvional sobre 1.200 km2.


En concreto, la situación a partir de este decreto es la suspensión de las Declaraciones de Impacto Ambiental de los proyectos, que están a cargo de la Secretaría de Ambiente, las inspecciones municipales a los emprendimientos ya concretados y la revisión de expedientes, además de las exigencias de adecuación a los desarrollos y viviendas ya construidas.


Además, se avanza en un estudio con diversos organismos para elaborar un código de edificación, cuya figura legal deberá determinarse a partir de las posibilidades que brinda el Plan de Ordenamiento Territorial; que será exclusivo para la zona y al que deberán estar sujetas las ordenanzas y requerimientos de cada uno de los municipios involucrados.


“Durante muchos años ni los municipios ni la Provincia controlaron. Ahora intentamos revertir esta situación, teniendo en cuenta que el Piedemonte es la principal recarga de acuíferos y es una zona que mantiene vivo todo el sistema de agua para el Área Metropolitana”, explicó el secretario de Ambiente y Ordenamiento Territorial, Humberto Mingorance.


“Hay que entender que hay zonas rojas, de un alto riesgo aluvional. Una gran tormenta puede arrastras casas construidas sobre estos sitios. Además hay otros riesgos que tienen que ser evaluados además de las lluvias: los terremotos, cómo impacta un incendio como el del Cerro Arco en el suelo, el desmonte, la fauna nativa, incluso el cambio climático”, agregó Mingorance.


“El Piedemonte necesita una planificación especial, que trascienda las jurisdicciones municipales. Hay que entenderlo como una unidad ambiental que supera los límites municipales. Hay que ver dónde y cómo se urbaniza”, sumó Nadia Rapali, a cargo de la Agencia Provincial de Ordenamiento Territorial.


Medidas de shock

Rapali explicó que la declaración de la emergencia ambiental en la zona tomó a muchos por sorpresa, pero se realizó sobre estudios con amplia fundamentación técnica y por parte de profesionales calificados.


“Es una medida de shock, pero necesaria. Abre un camino para determinar nuevos criterios y reglas claras. Ya no habrá más lugar para que unos cumplan y otros avancen fuera de la ley”, sostuvo la coordinadora de la Agencia.


Además, desterró el mito de que el Piedemonte es del Estado. “Nunca fue fiscal y es muy difícil objetar la propiedad privada”, sostuvo y graficó: “Hay situaciones muy diversas. Algunos lotearon bien, otros vendieron terrenos de manera informal. Los que están van a tener que urbanizar, realizar el trazado de calles y realizar infraestructura aluvional. Será una decisión del dueño del desarrollo y los propietarios de las casas quién se hace cargo, pero deberá hacerse”, explicó.


Son alrededor de 35 los privados propietarios de los casi 1.300 km2 estudiados.


Sin excusas

“Entendemos que las construcciones en estas zonas han sido la opción que ha tenido mucha gente, pero todos los mendocinos no tienen que hacerse cargo de esto”, sostuvo Mingorance.


Esto como consecuencia de un desarrollo sin control, respondiendo a la necesidad de miles de mendocinos que soñaron con la casa propia, pero que el mercado inmobiliario desplazó hasta allí, donde los precios eran más accesibles por la falta de acceso a servicios básicos como el agua potable y las cloacas.


“Hay muchos desarrolladores formales que hicieron las cosas ajustados a derechos, y muchos informales que lo único que hicieron fue fraccionar, ni siquiera lotearon, no urbanizaron, incluso la gente no puede escriturar”, disparó el funcionario y agregó que es responsabilidad de los particulares exigir que la venta sea dentro de la ley. “A veces por pagar menos la gente accede a este tipo de situaciones irregulares, que terminan afectándolos”, sostuvo.


Además, Mingorance explicó que luego de esta primera etapa de zonificación, “donde se determina donde sí y donde no se va a poder construir”, se pasa a la etapa de establecer condiciones técnicas homogéneas a los cuatro municipios, que es en lo que se está trabajando actualmente. Posterior a esto, se exigirán las adecuaciones técnicas específicas a los desarrollos ya concretados y a los que están en proceso.


En la agenda académica internacional

Ya el año pasado, desde la Universidad de Bío-Bío (Chile) estudiaron la situación en esta zona. En un informe titulado “Riesgo en el Piedemonte del Gran Mendoza por avance urbano. Argentina”, publicado en el sitio web de la casa de estudios, sostiene que “la ignorancia de los procesos físicos y ecológicos en la ciudad obedece a muchas causas, entre otras a la falta de planificación. Por ejemplo, cuando analizamos cómo ha sido la evolución urbana en el Gran Mendoza, vemos las respuestas generadas en el espacio urbano notamos la falta de conciencia y conocimiento del sitio de implantación y el clima que lo caracteriza. Por momentos, cuando recorremos la ciudad nos encontramos con pequeñas islas en la periferia que nos recrean un paisaje totalmente ajeno a nuestra realidad. Nos encontramos sumergidos en una ciudad que nos transporta o reproduce otras partes del mundo. Pero que denotan la total falta de respuesta urbana y edilicia con respecto al medio ambiente. No nos damos cuenta que al tomar esas decisiones de diseño estamos ejerciendo una fuerte presión antrópica sobre el medio natural, alterando factores a escala urbana que inciden directamente en la escala edilicia. Por otro lado, ciertos elementos característicos e identificatorios de la ciudad se van perdiendo como lo son las acequias y la vegetación que va perdiendo su valor como regulador climático ambiental y pasa a ser usado sólo como valor estético, dejando totalmente desprotegido a los volúmenes edificados, lo que también trae aparejado una mayor demanda de energía”.


El abstract, firmado por Mariela López Rodríguez, señala que “en las últimas décadas se verifica una importante presión antrópica sobre el medio natural, el rápido crecimiento de la población urbana hacia las zonas de piedemonte ha incrementado notablemente el riesgo aluvional a través de nuevos proyectos inmobiliarios, asentamientos de barrios precarios y villas inestables, basurales a cielo abierto, extracción de áridos, etc. debido a que esto genera problemas muy importantes como el aumento de las superficies impermeabilizadas y la deforestación, lo que provoca una disminución de la infiltración y un aumento de los aportes aluvionales en volumen y velocidad hacia la zonas más bajas”.


El estudio concluye: “Las grandes superficies pavimentadas generadas y la apropiación del terreno natural (generalmente se cambia abruptamente la topografía generando transformaciones morfológicas relevantes), determinan las consecuencias que esto acarrea, ya que agrava la situación frente a los riesgos naturales a los que se ve sometida la población. La modificación del área de infiltración natural permite la amortiguación de los fenómenos aluvionales a los que está sometido el Gran Mendoza, acelera los procesos de erosión y escurrimiento trasladando las consecuencias aguas abajo. La falta de conciencia sobre los problemas que generan estos loteos se denota en todos los barrios del piedemonte en mayor o menor medida. Se impone el paisaje construido frente a las formas naturales del terreno, generando un aumento de los riesgos naturales para la población, poniendo en evidencia la degradación del ambiente natural del Piedemonte. Actualmente se está analizando bibliografía nacional e internacional referente a tipologías constructivas en zonas de riesgo aluvional, el propósito final es buscar alternativas que sean viables y que permitan disminuir la aparición de costos no previstos, externalidades y ponga en riesgo a la población”.



En números

  • *El equipo técnico coordinado desde el Instituto Nacional del Agua (INA) estudio cerca de 1.300 hectáreas del Piedemonte mendocino, distribuido en cuatro departamentos.

  • *Estas tierras son propiedad de 35 dueños distintos, entre los que no figura el Estado Provincial.

  • *La zona estudiada contó unas 30.000 casas, siendo Luján y Las Heras (en ese orden) los municipios con mayor densidad habitacional en el Piedemonte.

  • *El mapa realizado por el INA tiene una escala de 10 metros por 10 metros en cada pixel, lo que da una gran precisión al estudio realizado.

  • *Hasta el momento de esta publicación, el Estado decretó la suspensión de actividades en un solo proyecto inmobiliario. Se trata de El Caramillo, ubicado en Las Compuertas, Luján de Cuyo.


Propuesta de mitigación

Si bien se espera que el Estado provincial indique a los privados cuáles serán las obras que deberán hacer para contrarrestar el riesgo aluvional en el Piedemonte, la autoridad tiene en carpeta una obra significativa en este sentido. Se trata de la “Presa de Chacras de Coria”, un proyecto que ya lleva varias décadas en carpeta y que requiere una inversión de $1.000 millones.


Esto implica la construcción de siete obras, con las que se completará el actual sistema de defensa aluvional del Gran Mendoza: construcción de los diques Chacras y Sosa; los colectores Chacras, Sosa y Blanco Encalada; el trasvase de la cuenca Papagallos al dique Frías y el del Maure al Chacras.


Así, se sumaría al sistema de defensa aluvional compuesto actualmente porel colector Las Heras, el San Isidro, las presas Papagallos, Maure y Frías, el colector Blanco Encalada y el canal Cacique Guaymallén.