El drama de alquilar una propiedad

La recientemente sancionada nueva ley de alquileres re edita, por enésima vez, la polémica entre propietarios/pequeños inversores e inquilinos de viviendas.

Fuerte contracción de la oferta locales comerciales a la venta o en alquiler 

Un verdadero pantano donde ambos tienen parte de razón en sus argumentos, pero sin chance de solución de fondo ya que, en definitiva, no se sale de la lógica de un esquema completamente ineficiente y obsoleto que los enfrenta y perjudica por igual.

Por un lado, el propietario no obtiene una renta atractiva, carga con costos significativos de comisiones de los intermediarios; gastos de mantenimiento crecientes y poco transparentes, sumado al conflicto permanente en cada renovación de contrato.

Y por su parte, el inquilino se encuentra con los mismos altos costos de intermediación, desprotección y requisitos incumplibles, con el agregado, muchas veces, de baja calidad y mala administración de los inmuebles.

¿Alquiler o "techo propio"?
El estimulo para la generación de una oferta de alquiler en condiciones de costo, plazo, volumen y modalidades razonables y accesibles debe poder ser una salida para romper este círculo vicioso que, empero, choca con una resistencia "cultural" bastante arraigada, como es la del "sueño del techo propio".

Sin embargo, hay chance de desarrollar un esquema alternativo que permita terminar con este enfrentamiento estéril entre las partes involucradas, rompiendo la lógica de un negocio con demasiados mediadores e ineficiencias. Un esquema que, con diversas variantes, existe desde hace decadas en muchos países desarrollados y en desarrollo.

Un fondo de inversión para el desarrollo del alquiler de viviendas
La idea es básica y sencilla: la ley de financiamiento productivo (N°27.440) y su reglamentación, terminó de despejar algunas inconsistencias normativas y, especialmente, impositivas que hacían inviable el armado de fondos de inversión destinados a fines específicos.

Un fondo de inversión bajo esta normativa es una herramienta eficiente que permitiría el desarrollo de proyectos de vivienda de calidad destinadas al alquiler en condiciones lógicas y transparentes debidamente reguladas, que garanticen una solución equitativa al problema.

Los roles que jugarían en este mecanismo serían:

? Inversores: aportan fondeo para el desarrollo del proyecto constructivo a cambio de futuro flujo de ingesos por alquiler de las unidades de vivienda.

? Desarrollador: responsable de articular y coordinar los actores necesarios para la construcción del proyecto

? Administrador: responsable de la gestión de los contratos de alquiler (análisis de demandantes de alquiler, instrumentación de contratos, gestión de cobranza y seguimiento, etc.).

? Estado: como garante, en primera instancia, con la normativa específica aplicable de las reglas de juego transparentes y efectivas. Y, en una segunda, también podría jugar un rol relevante aportando incentivos -via fiscal o regulatoria- para asegurar estándares de calidad de la vivienda y condiciones de alquiler consistentes con los lineamientos de política publica de vivienda, particularmente para sectores más desprotegidos.

Algunas ventajas del esquema

? Abre el juego a grandes inversores institucionales (compañías de seguro, por ejemplo), y con ello a una masa enorme de pesos. Disponibles para generar actividad productiva, buscan invertir en vehículos financieros que le garanticen un flujo de fondos futuro de repago regular y estable que, además, tienen obligación de invertir por normas regulatorias existentes, con el problema actual de no tener suficientes opciones validas atractivas

? Para inversores privados individuales, a quienes les gusta este tipo de renta, resulta una alternativa a la que podría acceder con montos menores a los requeridos para comprar una propiedad. De esta manera, generan una renta mayor sin los costos, riesgos y problemas asociados a la administración individual de la inversión, aumentando también -por esta vía- el stock de recursos disponibles para inversión, al permitir acceder a inversores más pequeños al negocio.

? Generaría un significativo estímulo a la actividad de construcción privada.

? Aseguraría el desarrollo de un stock muy significativo, en relación con la oferta actual de viviendas para alquiler, con adecuados y estandarizados parámetros de calidad.

? El esquema de fondo de inversión podría estructurarse en forma privada, sin embargo la opción de poder hacerlo mediante un fondo con oferta pública (CNV) habilita la posibilidad que, una vez construidas las unidades de vivienda y alquiladas, los inversores originales puedan transferir el conjunto de contratos a inversores nuevos interesados en comprar el flujo de fondos de estos contratos. Y de esta manera, hacerse nuevamente de liquidez para reiniciar el ciclo y gatillando un efecto multiplicador de la inversión.

? Una vez adjudicadas las viviendas en alquiler, existe la chance instrumentar mecanismos para otorgar a los inquilinos créditos, privados o públicos (a modo de fomento / subsidio directo o indirecto del Estado) que permitan acceder a la propiedad. Al existir un "track record" comprobable de cada inquilino se facilita y agiliza el proceso de calificación crediticia, instrumentado con un esquema del tipo alquiler con opción a compra.

? El inquilino puede acceder a un esquema transparente, administrado profesionalmente y con costos sustancialmente menores, gracias a la eficiencia y escala, sumado a condiciones razonables de precio, requisitos y calidad de la vivienda, que evite abusos a los que actualmente están sujetos.

? El Estado logra el objetivo de aumentar la oferta sana y transparente de vivienda, pudiendo incluso potenciarla vía estímulos fiscales tanto a inquilinos como a desarrolladores que entren en el esquema, teniendo la opción también en el extremo de participar en la etapa final en la generación o apoyo crediticio para la compra de las unidades por parte de los inquilinos.