El boom de los Fondos Comunes de Inversión Cerrados

La ley 27260 de Sinceramiento Fiscal activó lo que resultaba natural en cualquier otro país: financiar emprendimientos inmobiliarios vía mercado de capitales.

La ley 27260 de Sinceramiento Fiscal activó lo que resultaba natural en cualquier otro país medianamente desarrollado tal como Chile, México, Colombia o Perú: financiar emprendimientos inmobiliarios vía mercado de capitales. A través de los Fondos Comunes de Inversión Cerrados (FCIC) creados por dicha ley, se está logrado dicho acceso – si bien motivado por la gratuidad del blanqueo para quienes inviertan a partir de los U$S 250.000 – lo cual no deja de ser algo disruptivo para la industria de la construcción y el Real Estate en Argentina.

“Desde esta concreta realidad no dudamos en augurar que – sujeto a la actual tendencia al ordenamiento macroeconómico – nos encontramos frente al inicio de un virtuoso flujo de capitales hacia la economía real. Y que en dicho proceso la industria del Real Estate representa una sólida opción para seducir capitales mucho más allá de la circunstancia “tentadora” de la referida gratuidad del blanqueo vía FCIC”, destaca un informe de Néstor Kreimer de Kuantica SA publicado en Reporte Inmobiliario.

Hasta ahora pensar en el Mercado de Capitales resultaba factible sólo para los grandes jugadores, quienes podían emitir y colocar Obligaciones Negociables (ON), emisión de acciones u otra opción como descuento de flujos de fondos de boletos de compraventa; todos ellos vía oferta pública. Pero resulta que ahora, de los 33 proyectos de FCIC presentados a la Comisión Nacional de Valores (CNV) – algunos ya aprobados – hay varios que pertenecen a desarrolladores de mediana escala. Ejemplo de ello es el Fondo “Quinquela + Predial”, el que está pendiente de aprobación, por U$S 50 millones para financiar 5 emprendimientos de “Microdepartamentos” en Ciudad de Buenos Aires y Neuquén, el cual ha sido estructurado no sólo para captar inversores vía blanqueo gratuito; sino también para cualquier otro que quiera participar de esos proyectos.

Este ducto de capitales debe ser aprovechado por todos los desarrolladores que cuenten con la siguiente masa crítica: a) sólidos antecedentes, b) transparencia en sus modelos de negocios (entiéndase no hacer lo contrario a blanquear), c) actitud y perseverancia para aprender e incorporar las formalidades que requiere el acceso y permanencia en el mercado de capitales, d) disponer de concretos proyectos que califiquen para la evaluadora de riesgo interviniente, e) que demuestren una sana ecuación patrimonial entre capital propio y lo que se pretende apalancar por oferta pública.

A su vez, y en sinergia con los FCIC, nos encontramos frente a una banca más proclive – si bien lento en relación a las instituciones oficiales – al otorgamiento de hipotecas; todo lo cual impactará virtuosamente en nuestra industria y en relación a la crónica demanda insatisfecha de viviendas.

Lo anterior, y en la medida que las condiciones macroeconómicas lo vayan validando, tendrá un fuerte impacto en el mercado a partir del año 2017. Sumado a esto, el dinero oficializado vía blanqueo (local y del exterior) que se proyecta podría alcanzar los U$S 40 mil millones (U$S 7,2 mil millones ya es un dato del blanqueo local depositado en los bancos), lo cual brinda un piso firme para vislumbrar un rebote técnico del alicaído nivel de actividad de nuestro sector.

Sólo a modo de hipótesis, si el 5% de esos teóricos 40 mil millones que “ahora están en blanco” se llegase a volcar al sector – recordando que el ladrillo para el argentino tipo es un natural destino de inversión – hablamos de U$S 2 mil millones. Y esto sin considerar que dentro del 95% restante muy probablemente algo se volcará al mercado de usados.

A un promedio de U$S 2.500 el M2, significa una capacidad de compra contado de ¡800.000 M2! (aproximadamente 1,2 millones de M2 de obra). Considerando un promedio de 5.000 M2 vendibles por emprendimiento, y bajo la consigna que sólo el 50% del desarrollo se coloque entre quienes blanquearon, estamos hablando de 320 proyectos.