Del viejo almacén a los atractivos Strip Centers

Los locales se alquilan a entre 100 y 200 pesos el m2. Así los viejos almacenes de barrio se mudan a centros periféricos y con terminaciones de lujo.

Por Gabriela Ceppi

Aquel negocio donde se podía comercializar productos de los más variados se moderniza y ahora desarrolladores encontraron un nicho comercial con ventajas pero que muestra ciertas dificultades. Se conocen como Strip Centers y en Mendoza están los que ofrecen servicios, indumentaria y hasta temáticos. Los locales se alquilan a entre 100 y 200 pesos el metro cuadrado. Así los viejos almacenes de barrio se mudan a centros periféricos y con terminaciones de lujo para tratar de llegar con servicios a lugares donde en soledad avanzaron los barrios privados.

En algunos países se bautizaron centros comerciales vecinales, en otros centros de servicios y hasta los denominan centros de calle. Los hay de todas las modalidades, generalmente ofrecen servicios pero también aparecen en Mendoza los temáticos relacionados con el vino o diversos productos de consumo. Lo cierto es que una nueva modalidad de comercios ya se instaló en la provincia bajo lo que se denomina Strip Centers (franjas comerciales) y en lo que muchos desarrolladores ven como una nueva oportunidad de negocios apuntados a sectores de clase media alta y alta.

Se construyen en planta baja, aunque algunos tienen entre dos y tres pisos. La modalidad elegida por la mayoría de los emprendedores es el alquiler y los precios para instalar un negocio allí van desde los 100 a los 200 pesos el metro cuadrado. Los locales ofrecidos oscilan entre los 25 y los 50 metros cuadrados, aunque algunos propietarios dan como opción la fusión de los mismos para instalar oficinas, consultorios y hasta gimnasios.

En ciertos casos se ofrecen locales diáfanos para que cada marca se instale con sus propias características y otros llave en mano. Así los Strip Center conforman una tendencia que de alguna manera reemplaza al viejo almacén de barrio, en algunos casos, y en otros ofrece marcas exclusivas de indumentaria y hasta franquicias internacionales de alto valor comercial.

Federico Migliavacca, uno de los referentes mendocinos en comercialización y armado de centros comerciales, consideró que el éxito de los strip centers se apoya en cuatro pilares: la ubicación, el diseño, la estética y el contenido. “La ubicación es clave porque la gente que asiste a este tipo de locales lo hace en vehículo por lo que deben tener un buen estacionamiento y ser de rápido acceso”, afirma.

Si bien la modalidad de estos emprendedores ya se instaló en Mendoza, algunos sienten el impacto de la crisis inmobiliaria y sostienen que a pesar de ofrecer alquileres que van desde los 1.500 a los 5.000 pesos por mes, cuesta comercializarlos teniendo en cuenta el freno impuesto por la recesión y la incertidumbre generada en un año electoral que ya arrancó.
Otros sostienen que el mayor problema es encontrar el “Tenant Mix” apropiado, esto es la mezcla de locatarios que seduzca al comprador.
Ubicados en la periferia

Los centros urbanos, en especial la capital mendocina, muestran el colapso del tránsito y también de los espacios de estacionamiento. Es por esto que en general se ubican alejados del microcentro y en medio de barrios que demandan servicios. Hay en casi todos los departamentos pero la mayoría se ubica en Luján de Cuyo, Maipú y Guaymallén; y mueven un flujo de gente de entre 400 y 500 personas por día.

Germán Campoy, propietario de Lomas Plaza en El Challao, considera que para que el negocio resulte exitoso debe estar relacionado con un público de influencia de entre 3.000 y 4.000 familias.

En cuanto al contenido, Migliavacca considera que deben estar especialmente apuntados a servicios y productos que se consumen cotidianamente. Además remarcó que no están orientados al paseo diario por lo que no es necesario que haya indumentaria ni otros productos. Además consideró que es importante darle prioridad al mercado de frescos.

Matías Brandi, de Brandi Developers y propietario de Quick Point, marcó que surgen en base a la demanda de la gente y se instalan en lugares alejados donde se fueron construyendo nuevos barrios y la gente requiere de servicios.

A la hora de hablar del éxito de los mismos, Alejandro López, propietario de Centro Comercial Paso, marca que el estacionamiento es fundamental. “Si uno tiene lugar para estacionarse y bajar tranquilo a comprar el pan, la carne, ir al gimnasio y hasta tomar un café, es más factible llegar a tiempo que si tiene que transitar espacios o kilómetros para hacer lo mismo”.

Algunos emprendedores eligieron la modalidad como una forma de comercializar a valores más elevados sus terrenos en barrios aledaños. En estos casos sostienen que deben subvencionar los alquileres para poder sostener el negocio, lo que recuperan a través de la elevación de los valores de mercado de las propiedades o de los terrenos en ciertos barrios.

La mezcla, la clave

Lo que se denomina en marketing Tenant Mix (mezcla de locatarios) fue señalado por todos los consultados como una de las clave del éxito, además de la ubicación.

Campoy marca esto al considerar que “hay una gran diferencia entre desarrollar un mix de locales y un centro de servicios”. Sostiene que en su caso, debió alquilar primero a los prestadores de servicios, que fueron cuidadosamente seleccionados, y en una segunda etapa y tras construir 8 locales más agregó paseo de compras con venta de indumentaria y otros productos.

El emprendedor contó que el proceso de selección de los rubros y de las marcas fue cuidadoso y exhaustivo, para evitar la movilidad de marcas.

Mientras, Constanza Nazar, miembro del grupo propietario de Terra Maipú Wine Mall, sostiene que es difícil la elección de los locatarios pero también hay que darse un tiempo teniendo en cuenta el freno que impone la caída de los alquileres y que se traduce en todo el mercado inmobiliario de la provincia.

El comerciante cautivo

Alejandro López cuenta que quienes se acercan a preguntar por los alquileres son en su mayoría personas que ya tienen otros negocios y les gustaría ampliar la red. Aunque también reconoce que personas que han recibido algún tipo de indemnización por despidos laborales se muestran interesados en impulsar emprendimientos.

Mientras, Campoy marca que hay interesados de tres clases quienes poseen franquicias, aquellos que pretenden desarrollar un proyecto propio y otros que arrancaron con un negocio y se expandieron a otros puntos de la provincia.

Grandes centros comerciales

Hace algunos años se inauguró una especie de centro de servicio, pero bajo la modalidad de indumentaria y peluquería, en la zona del Mendoza Plaza Shopping. Se trata de Blas Shopping, un lugar que para muchos significaba la primera puerta para el fin de los centros comerciales de gran magnitud, ya que la provincia muestra una oferta de lo más variada. Sin embargo la historia demostró que ambos desarrollos lograron convivir y apuntar a públicos diferentes.

Matías Brandi considera que los grandes centros comerciales no compiten con los Strip Centers. Lo que se busca con estos comercios más de proximidad es la compra no programada o algo que la persona puede haber olvidado. “Prueba de esto es que hay lugares en donde conviven las dos modalidades desde hace años en un radio de pocas cuadras”, apuntó.

En relación a si desplazarán a los grandes centros comerciales coincidió en que no ofrecerán los mismos servicios por lo que no desplazarán la demanda de estos grandes centros como los Mall o los shoppings.

Para Campoy,  apuntan a demandas diferentes. La persona que transita por un centro de servicios no tarda más de 30 minutos en realizar todas sus compras. No es la misma que quiere recorrer un centro comercial de gran magnitud o un supermercado y dispone de mayor tiempo para hacerlo.

A la hora de estimar el recupero de la inversión, Brandi opinó que dependiendo de las dimensiones y como funcione el complejo, la inversión puede recuperarse entre 7 y 10 años. Mientras que Campoy consideró que puede ir desde los 9 a los 10 años.

En general se trata de inversiones que van desde los 2 a los 5 millones de pesos y el plazo de recupero no supera los 10 años, lo que convierte a los Strip Centers en negocios tentadores para inversores de menor escala.

Contanza Nazar, muestra una visión diferente: “nosotros construimos en una zona con gran potencial pero en crecimiento, por lo que sabíamos que iba a tardar en arrancar, hay más de 20 barrios en construcción en la zona y un crecimiento turístico que nos da certezas  de éxito en el largo plazo”.

Incertidumbre

Si bien la modalidad de negocios llegó para instalarse y crece cada día más entre los inversores y desarrolladores inmobiliarios, algunos muestran cautela a la hora de hablar de proyectos de expansión. Alejandro López sostiene que la falta de estabilidad y la política financiera han despejado todo tipo de ampliaciones del centro comercial y esto a pesar de que en 2014 estuvo en carpeta. A este emprendedor las condiciones políticas y la inestabilidad de los mercados le han impactado en el freno de los alquileres.

Mientras Germán Campoy considera que la ubicación ha sido estratégica para el crecimiento.  Esto porque está emplazado a metros de la zona de El Challao y no hay otros centros de servicios que atiendan la demanda de la zona. A pesar de la incertidumbre, este emprendedor revela que el strip comenzó con 12 locales, que se ampliaron a 20 y se extenderán a 30 en el corto plazo. Esto porque se instalará un centro médico que también surgió de la demanda de la gente. Campoy asume también que el freno impuesto por la crisis inmobiliaria ha debido sortearse con paciencia, pero insiste en que lo importante es buscar a los locatarios y ser rigurosos en la elección de los mismos.

Otro de los puntos claves que destaca Migliavacca es el del alquiler. Los valores deben ser referentes de la zona y también del mercado, es decir competitivos. “Si un mercado a dos cuadras pide un valor referencial no puedo en este tipo de negocios pedir más porque no le convendrán al comerciante y me va a costar comercializarlos”, marcó.