Nuevos créditos hipotecarios: las claves para saber si convienen

Una diversidad de variables entra en juego a la hora de sacar un préstamo hipotecario. Una decisión visagra tanto para familias como para empresas y emprendedores en la Argentina.

Según un informe del Banco Central, el nuevo abanico de ofertas de créditos hipotecarios favorecen a las familias que buscan su propia casa.

Con la aceleración inflacionaria, el Costo Financiero Total (CFT) de los préstamos hipotecarios aumentó desde 2007, ubicándose en gran parte del período en torno al 20% anual en pesos. La oferta de créditos disponible ahora con UVA, en cambio, presenta un CFT que va del 3,5% al 7% anual en pesos, dependiendo del banco, del plazo y de la relación comercial con la entidad.

Esta reducción aumentó marcadamente la capacidad de endeudamiento de los hogares y multiplicó el acceso a créditos hipotecarios por parte de las familias argentinas.

Junto con esta clara mejora, la disminución del costo de financiamiento genera un segundo avance menos evidente.

Con un CFT de 20%, alargar el plazo del préstamo de 20 a 30 años genera sólo una pequeña reducción en la cuota inicial ($28 menos por cada $100.000 de crédito).

En cambio, con un préstamo con UVA al 5% de CFT, la diferencia entre la cuota a 20 años y a 30 años resulta significativa ($123 menos, una reducción más de 4 veces mayor que en el esquema tradicional), justificando un alargamiento del plazo en función de la posibilidad de sacar un préstamo de mayor monto.

En síntesis, los nuevos préstamos con UVA, además de ampliar la capacidad de endeudamiento a los hogares, les permiten aprovechar mejor las posibilidades que otorga un alargamiento de plazos. De manera complementaria, otros elementos deberían incorporarse a la hora de analizar la conveniencia de sacar un crédito hipotecario. Entre ellos, la evolución del salario real y la marcha del precio de los alquileres, representando este último el costo de oportunidad de endeudarse.

En la Argentina, el costo de endeudamiento históricamente elevado limitó el acceso al financiamiento hipotecario. En este sentido, los nuevos créditos hipotecarios en UVA (unidad de valor adquisitivo) acercan una solución, según destaca un informe del Banco Central.

Una primera dimensión asociada a cuestiones estructurales, propias del mercado inmobiliario y de la economía: nivel de ingreso, valor de la propiedad, evolución de las tasas de interés y de los precios. Una segunda categoría de variables propias del crédito: relación cuota-ingreso (C/Y), costo financiero total (CFT), plazo del préstamo y tipo de préstamo (a tasa de interés fija, variable o combinada, con capital ajustable, etc.).

Que són las UVAs

La llamada UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) es un coeficiente que ajusta las cuotas y el capital del crédito hipotecario con la inflación, a la que se le suma una tasa nominal anual fija que varia entre el 3,5% al 7% para clientes, según cada tipo de banco. Se separa la tasa de interés de la inflación proyectada como sí se hace en otro tipor de créditos.

El nuevo sistema imita al modelo chileno de Unidades de Fomento, que comenzó hace 40 años, y tiene un fuerte potencial porque la cuota inicial equivale a menos de un tercio de la de un crédito a tasa fija en el sistema tradicional y se asimila al valor de un alquiler.

En todos los casos, para acceder a un crédito en UVAs hay que tener ingresos demostrables; esto es, o bien un recibo de sueldo, o estar inscripto en la AFIP como monotributista o autónomo.

Las UVAs también sirven para que los bancos puedan captar depósitos a plazo. En este caso también el ahorrista cobra el interés más la actualización del capital por inflación.

Simplifican los trámites

El Banco Central modificó su manual de originación de créditos hipotecarios, que indica los estándares recomendables con los que debe otorgarse un préstamo de este tipo por parte de los bancos.

A los fines de agilizar la colocación de dichos préstamos, se amplió el menú de opciones a las que pueden recurrir los bancos para valuar la propiedad que respalda el crédito. Ahora podrán realizarse no sólo con tasadores matriculados sino también a través de empresas con experiencia en el rubro inmobiliario, o bien utilizando el precio de venta de la unidad tal como figura en la escritura. De esta manera, se busca agilizar uno de los cuellos de botella para el otorgamiento del crédito hipotecario en un momento de alta demanda, ya que la capacidad de procesamiento de las solicitudes se veía complicada por los requisitos formales que enfrentaba la operatoria.

El BCRA considera que esta medida ayudará a agilizar el otorgamiento de créditos acercando a muchas familias al sueño de su casa propia.

Los números detrás de las UVAs

Con datos a abril, los bancos ya desembolsaron 5.000 millones de pesos en préstamos hipotecarios en UVAs desde el lanzamiento del sistema, según los registros del Banco Central de la República Argentina (BCRA). Cada día, son entregados entre 50 y 70 millones de pesos en esta clase de préstamos y, en el mes de marzo, se alcanzó el récord de $1.100 millones prestados, consolidándose como una tendencia que facilitará el acceso a la vivienda.

También se otorgaron otros 2.100 millones de pesos en préstamos personales y prendarios en UVAs, totalizando 7.100 millones de pesos de financiamiento desde la aparición de esta herramienta. Con la reciente incorporación del Banco de la Nación Argentina, ya son 16 las entidades que adoptaron esta modalidad crediticia, que también utilizan los bancos BBVA Francés, Ciudad, Córdoba, Credicoop, Galicia, Hipotecario, HSBC, ICBC, Itaú, Macro, Patagonia, Provincia de Buenos Aires, Santander Rio, Supervielle y Tucumán.

Al mismo tiempo, el stock de plazos fijos en UVAs registró un fuerte crecimiento y superó los $1.200 millones. Los depósitos en UVAs aseguran una tasa de interés real positiva al ahorrista. Funcionan como un plazo fijo convencional, pero con un rendimiento ajustado por la inflación y un plazo mínimo de 180 días. A través de este instrumento, el BCRA materializa su objetivo de asegurarle un rendimiento positivo en pesos al depositante, para que en ningún caso los efectos nocivos de la inflación puedan erosionar sus ahorros.