Qué créditos hipotecarios convienen en Mendoza

Recientemente el mercado financiero amplió la oferta de créditos hipotecarios, incorporando una innovación para la economía argentina: la tasa variable. Esta novedad implicó, simplemente, aplicar los parámetros que se utilizan a nivel internacional. Pero la pregunta es cuáles créditos hipotecarios convienen en Mendoza. La tasa variable en un crédito de largo plazo permite incrementar sensiblemente […]


Recientemente el mercado financiero amplió la oferta de créditos hipotecarios, incorporando una innovación para la economía argentina: la tasa variable. Esta novedad implicó, simplemente, aplicar los parámetros que se utilizan a nivel internacional. Pero la pregunta es cuáles créditos hipotecarios convienen en Mendoza.


La tasa variable en un crédito de largo plazo permite incrementar sensiblemente la proporción de familias elegibles al reducir el valor inicial de la cuota a pagar, destaca un informe de la Fundación Ideal de Mendoza.


Anteriormente, con tasa fija, la vara para ingresar como deudor hipotecario era muy alta porque se exigían ingresos familiares muy elevados. En cambio, la tasa variable reduce los ingresos familiares requeridos, no obstante, las familias deben estar dispuestas a que la tasa y la cuota se actualice con la inflación, un riesgo que genera incertidumbre en muchos tomadores.


El mercado hoy tiene una oferta interesante de créditos hipotecarios. Según el relevamiento de la Fundación Ideal, entre las tres alternativas más interesantes para las familias se encuentran las siguientes líneas.



En primer lugar sigue estando, el programa de crédito Procrear que se tramita en varios de los bancos públicos y privados del país y que mantiene el aporte de la Anses. Este programa financia la compra y construcción de vivienda, en el caso de la construcción se debe contar con el terreno. Posee un plazo de hasta 30 años y una tasa promedio del 5% anual ajustable por inflación. Presta un máximo de 1,6 millones para financiar hasta el 90% del valor de la vivienda.


Este programa tiene la ventaja de que el Gobierno, vía Anses, entrega un subsidio de hasta $400.000; por lo tanto, las familias devuelven un capital menor al solicitado (y pagan también una cuota menor).


Por otro lado, el acceso y la obtención del subsidio dependen del puntaje obtenido por la familia. En la grilla de puntuación se consideran los ingresos familiares, la cantidad de hijos, la existencia de personas discapacitadas en la familia, entre otros aspectos.


Por ejemplo, si una familia solicita $1 millón, y obtiene un subsidio de $ 300 mil, devolverá una cuota de $3.000 por mes y deberá certificar ingresos familiares por $12.000 al mes.


En segundo lugar, para quienes tengan ingresos medios/altos que no les permita calificar al Procrear o no puedan esperar los procesos de convocatorias y adjudicaciones, se encuentran los créditos ajustados por UVA (inflación).


El Banco Nación ofrece créditos de hasta $2,5 millones con un plazo máximo de 30 años. Permite financiar hasta el 80% de la compra y construcción de viviendas. La tasa a pagar promedia el 4% anual y es ajustable por inflación.


Por ejemplo, para un crédito de $1 millón la familia comienza devolviendo una cuota de $ 4.600 ajustable; y debe justificar ingresos familiares por $ 18.500. Créditos similares a este se ofrecen también en varios bancos privados.


Finalmente, para quienes aún la inflación y las cuotas variables les genera elevada incertidumbre todavía existen créditos con tasa y cuota fija los 3 primeros años y luego cuota variable.


El Banco Nación ofrece un crédito de hasta $ 2 millones, con plazo máximo de 20 años para financiar la compra de hasta el 80% del valor de la vivienda. En esta línea, la tasa a pagar es fija del 14% por los primeros 3 años y luego variable por índice de salarios.


Por ejemplo, para solicitar un crédito de $ 1 millón, la familia comienza devolviendo una cuota fija de $ 8.750 durante los primeros tres años, y debe demostrar ingresos por $35.000.


En definitiva, el sistema se ha flexibilizado, y permite a muchas familias acceder a créditos demostrando menores niveles de ingresos a los requeridos en años anteriores.


Sin embargo, se debe estar dispuesto a asumir una cuota variable, que aumentará con la inflación. A diferencia de antes, que la cuota era inicialmente elevada, pero se licuaba en el tiempo; ahora la cuota representará un peso constante en la estructura de ingresos familiares.


Un nuevo contexto

En forma gradual, pero sostenida, el mercado empieza a recibir la aprobación de mucha gente que ahora puede acceder a la compra de la vivienda porque tiene financiamiento. Desde que se lanzaron los créditos por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), primero denominados en Unidades de Vivienda (UVI) y luego en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), la confianza de quienes poseían ahorros les permitió acceder al puente que les faltaba para poder ser propietarios. Esto hizo que muchos desarrolladores, constructores e inmobiliarios, tengan iniciativas para apuntar a generar proyectos pensados para las clases media y media alta, priorizando al usuario final, y no tanto en el público inversor como venía sucediendo.


En un camino que amaga con ser distinto para el futuro escenario inmediato, cuál sería el rol del inversor, del que apostó y lo seguirá haciendo en el Real Estate argentino en pos de lograr buenos márgenes de renta.


El rol del inversor en esta etapa del mercado será de adaptación a las nuevas propuestas y una pata fundamental del desarrollador al momento de impulsar ciertas zonas que comenzarán a surgir con proyectos orientados al nuevo comprador. Aquel que apuesta a tener su primer hogar y que vendrá con un crédito hipotecario en búsqueda de un techo, con menos amenities, menos lujo pero en zonas cercanas a las vías de comunicación y buenos accesos para permitirle continuar con su vida laboral y profesional. Estos nuevos inversores serán quienes le den la liquidez a los desarrolladores para poder avanzar con estos nuevos emprendimientos.