Cómo responde el mercado a la crisis: bajan los precios, pero el dólar condiciona

¿Cómo está viviendo esta nueva crisis el sector de la construcción y los desarrolladores inmobiliarios? Ellos cuentan cómo intentan vender y moverse en este contexto de incertidumbre y volatilidad.







Por Matías Carretero


El panorama económico cambio radicalmente en los últimos meses y la reactivación que se vivía a principios de año se convirtió en caída a partir de la devaluación, la aceleración inflacionaria y las altas tasas de interés que secaron la plaza de créditos. La incertidumbre se extiende, pero cómo está viviendo esta nueva crisis el sector de la construcción y los desarrolladores inmobiliarios. ¿Qué está pasando?


Área Tres aprovechó la realización de la segunda edición de la Expo Conexa en el Arena Maipú, para dialogar con distintos desarrollistas locales para conocer de primera mano cómo ven el mercado inmobiliario en la actualidad a partir del violento y hasta traumático cambio en el contexto macro económico. Las fuentes consultadas coincidieron en que con la suba del dólar, la construcción sigue siendo negocio y un refugio tanto para la inversión como el ahorro.


Hernán Ochoa comanda los destinos de Mares Desarrollos, una empresa dedicada a la promoción, gerencia, diseño, construcción y comercialización de proyectos inmobiliarios urbanos vanguardistas de gran categoría y originalidad en el diseño, aplicando conceptos novedosos y de auto sustentabilidad. “Estamos trabajando en un fideicomiso que se llama Solares de Bombal (Bombal Sur) en estos momentos, son 11 departamentos que van a contar con sistema de abertura de doble vidriado, paneles solares para lo que es alimentación de energía de espacios comunes y termotanques solares para lo que es el sistema sanitario de cada unidad, entre otras características”, comentó.


Ochoa con relación a cómo vienen trabajando con sus clientes, explicó que debido a la situación comercializan sus productos en dólares. “De todos modos tuvimos que bajar nuestros precios en moneda estadounidense desde abril hasta ahora. Hemos podido generar las ventas necesarias. El que tiene ahorros en dólares aprovecha estos momentos e invierte en ladrillos. Somos una parte de esa alternativa, ofrecemos al cliente una buena rentabilidad al finalizar la obra y se genera mucho valor agregado en este tipo de proyectos”, señaló.


En cuanto a los plazos de pago, se hace una entrega inicial por parte del interesado y a partir de ahí los empresarios ofrecen distintas modalidades de cuotas ajustables a la capacidad que tiene el cliente y sin extenderse más allá de los plazos de obra que tiene la propuesta inmobiliaria.


“Pueden ser entregas mensuales, trimestrales, semestrales. Somos optimistas en cuanto a cómo se presenta el mercado, la gente sigue invirtiendo en construcción”, precisó.


Por su parte, el arquitecto Manuel Rico, de la desarrolladora Barcelona Group, una empresa que cuenta con proyectos como Villa Carrodilla I, Villa Carrodilla II y Villa San Vicente, agregó: “El mercado actual tuvo una recesión bastante importante. La gente que tiene dólares prefiere esperar un poco porque se presenta un panorama muy volátil. El ladrillo o terreno siempre va ser el mejor ahorro. Hoy por hoy hay una creciente demanda de terrenos”, comentó.


Manuel Rico explicó que la desarrolladora que dirige comercializa sus productos con una financiación del 50% en pesos más UVA sin interés y sino también ofrece un plan de pago en cuotas sin interés en dólares. “Tenemos muchas consultas, nuestros productos están muy bien posicionados  y ubicados. Nuestros clientes siguen investigando y buscando las mejores opciones en el momento justo. Este panorama hizo que los inversores frenaran un poco antes de tomar una decisión concreta”, precisó.


 Una visión especializada

Asimismo Roberto Ahumada, de la constructora y desarrolladora Daicon, contó un poco sobre cómo viene trabajando esta empresa. Hay que tener en cuenta que la firma se dedica a la parte de proyectos de arquitectura, desde el desarrollo sustentable hasta la construcción. La otra parte de la compañía  es la obra vial.


“En la parte de arquitectura estamos desarrollando diseños desde el génesis, desde el punto de vista de la arquitectura bioclimática hasta el punto de su concreción. Siempre con la búsqueda de la sustentabilidad”, opinó.


Ahumada nos dio su visión sobre cómo ve el mercado actual. “Si bien es un vaivén, la construcción en los últimos cuatro meses ha bajado por los problemas que hay en el país y la incertidumbre. En poco tiempo se va a acomodar todo, es así. Nuestro camino como desarrolladora es siempre dejar las pautas claras con el cliente y proyectarnos en lo que se pueda a futuro. Somos muy optimistas y creemos que esto va a mejorar sin lugar a dudas”, expresó.


Piedra Angular, una desarrolladora que ya cuenta con distintos barrios desarrollados en Mendoza, también fue consultada. “Lo bueno de nuestra empresa es que la gente puede pagar la urbanización financiada. Son proyectos a tres años, hay mucha gente que tiene el sueño de la casa y es difícil de concretar. Empiezan por el terreno y compran un lote que pueden urbanizar y en cuotas, después que terminan con eso, les damos la posibilidad de la construcción de la casa también financiada, el sueño es algo más cercano de alcanzar”, expresó Patricia Martínez, a cargo de Piedra Angular.


Posteriormente, Martínez se refirió a la manera en que trabajan con sus clientes. “Son cuotas fijas en pesos y lo respetamos. Hemos soportado muchos aumentos nosotros. Acá el secreto es poder hacer la obra lo más rápido posible. Lo que nos caracteriza es el sistema de financiación. A nosotros no nos han bajado las consultas, trabajamos hace mucho años y nos conocen”, indicó.


Desde Piedra Angular enfatizan que el cliente tiene la necesidad de poder tener un terreno y construir su casa. “Nosotros trabajamos en Corralitos desde hace 10 años, ahora estamos buscando otras zonas como San Martín, Las Heras, Maipú, Ugarteche. Es una compañía familiar que tiene mucha experiencia en el rubro”, subrayó.




Inflación en la construcción

El nivel general del índice del costo de la construcción (ICC) que mide el Indec en base a precios relevados en el Gran Buenos Aires (único datos disponible a nivel país) correspondiente a agosto de 2018 registra, en relación con las cifras de julio último, una suba de 3,5%. Este resultado surge como consecuencia del alza mensual de 3,1% en el capítulo “Materiales”, de 3,5% en el capítulo “Mano de obra” y de 4,6% en el capítulo “Gastos generales”.


Con esta medición, la construcción acumula una inflación del 27,7% en los últimos 12 meses y del 23,4% en los ocho primeros meses de 2018. Cifras bastante por debajo de la devaluación del peso acumulada en igual periodo, que supera el 110% tomando un tipo de cambio peso dólar a $38 o $39.


El capítulo “Mano de obra” incorpora en agosto los nuevos valores establecidos por el acuerdo salarial de la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (UOCRA), con fecha 26 de marzo de 2018, aplicable a las categorías laborales previstas en el Convenio Colectivo de Trabajo nº 76/75 desde agosto de 2018. Asimismo, el aumento en las categorías laborales impacta en el capítulo “Gastos generales”, debido a que este capítulo contiene el ítem “Sereno”, que se encuentra enmarcado dentro de la resolución mencionada, explica el Indec.



Costos en dólares

Con datos a julio, los costos de la construcción medidos en dólares estadounidenses acentuaron su caída al ritmo de la devaluación del peso, acumulando en lo que va del año (siete meses) una baja superior al 20% respecto a los niveles de diciembre pasado, informa el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (Ieric).


Los niveles actuales de costos en dólares se ubican apenas por encima de los mínimos alcanzados en febrero y marzo de 2016 (ver gráfico). Como en aquel entonces, explican desde el Ieric, el descenso se explica por una marcada devaluación del tipo de cambio oficial: entre noviembre de 2015 y marzo de 2016 (4 meses), el tipo de cambio se había devaluado un 54,4%; mientras que entre diciembre de 2017 y julio de 2018 (7 meses) el tipo de cambio se elevó un 56,1%.


La diferencia entre ambos períodos es, otra vez, de carácter cualitativo. Así, si en lugar del Índice general se analiza lo acontecido con el capítulo Materiales, observamos que en aquel lapso de cuatro meses su nivel en dólares había descendido un 23,6% (-22% si la comparación se hace con el mes de octubre, siendo que en noviembre ya se había producido una aceleración del ritmo de incremento de los precios, luego de conocido el resultado electoral), mientras que en este período de siete meses bajó un 14,9%.
Este mayor pass-through a precios que está experimentando la presente devaluación para el rubro Materiales pareciera tener una íntima vinculación con la dinámica del proceso devaluatorio: en aquel entonces, la “recuperación” de los precios en dólares estuvo inicialmente (meses de abril y mayo de 2016) más impulsada por una reversión parcial de la suba del tipo de cambio nominal (apreciación del 5,5% entre marzo y mayo de 2016) que por una aceleración del ritmo de suba de los insumos (nunca llegaron a superar el 2% mensual a partir de marzo). Los que luego de siete meses habían ascendido un 23,3% (27,7% en ocho meses, si el punto de partida fuese octubre de 2015, en lugar de noviembre).
En cambio, en 2018, a cada escalón que asciende el tipo de cambio parece corresponderle su equivalente por el lado de los Materiales, que en 6 de los 7 meses transcurridos de este año se encarecieron, al menos, un 3% mensual.